Valida la mediazione se l’istanza viene comunicata all’amministratore che si è dimesso

Come stabilito dall'articolo 1137 del Codice civile, contro le delibere assunte dall'assemblea condominiale contrarie alla legge o al regolamento di condominio, l'impugnazione va proposta entro il termine perentorio di trenta giorni che decorre per i dissenzienti e gli astenuti dalla data della delibera e per gli assenti dalla data della sua comunicazione.

Poiché le controversie condominiali rientrano tra quelle per le quali l'articolo 5 del Decreto legislativo 28 del 2010 prevede l'obbligo della mediazione preventiva, il condòmino che intende impugnare una delibera assunta dall'assemblea, prima di procedere giudizialmente, deve rivolgersi ad un organismo autorizzato dal ministero della Giustizia depositando la domanda di mediazione. Una volta depositata la domanda, il mediatore fissa il primo incontro tra le parti. La domanda e la data del primo incontro devono essere comunicate al condòminio a cura del condòmino impugnante.

Con la sentenza 1231, pubblicata il 3 febbraio 2023, il Tribunale di Napoli si è pronunciato sulla questione relativa alla validità o meno, ai fini del rispetto del termine decadenziale previsto dal secondo comma dell'articolo 1137 del Codice civile, dell'invio della comunicazione dell'avvenuto deposito della domanda di mediazione all'amministratore dimissionario e/o revocato in regime di prorogatio.La vertenza origina dall'azione promossa da due condòmini i quali convenivano in giudizio il proprio condominio chiedendo al Tribunale che venisse dichiarata la nullità e/o l'annullabilità o comunque l'inefficacia di una delibera assembleare su tutti i punti all'ordine del giorno.

Il condominio si difendeva eccependo, oltre all'incompetenza per valore del Tribunale adito e l'inammissibilità della domanda per decadenza, anche l'improcedibilità della stessa per difetto della mediazione, in quanto il deposito dell'istanza era stato comunicato al precedente amministratore, non più in carica. Nel corso del giudizio, gli attori producevano documentazione attestante l'avvenuta comunicazione al condominio della presentazione della domanda di mediazione all'organismo entro il termine dei trenta giorni previsto dal secondo comma dell'articolo 1137 del Codice civile. L'istanza era stata notificata all'amministratore che il giorno prima, durante l'assemblea, in assenza degli attori, si era dimesso.

Relativamente alla questione della procedibilità della domanda di mediazione, Il Tribunale ha dato torto al condominio rigettando l'eccezione da quest'ultimo formulata, ritenendo regolarmente esperita la procedura di mediazione in quanto , stante la loro assenza all'assemblea, gli attori non potevano sapere che l'amministratore si fosse dimesso. Ai fini della tempestività del deposito della domanda di mediazione obbligatoria prevista dall'articolo 5 del Decreto legislativo 28/2010, ha osservato il giudicante, quello che rileva è la comunicazione alla controparte dell'avvenuta presentazione della domanda e non anche la data di convocazione dinanzi all'organismo di mediazione per il primo incontro.

Nel decidere la controversia, il giudicante, ha aderito all'orientamento giurisprudenziale secondo il quale l'interruzione del termine per agire in giudizio impugnando la delibera, si verifica non al momento del deposito della domanda presso l'organismo di mediazione ma con la comunicazione dell'avvenuto deposito all'amministratore, che può avvenire anche a mezzo pec o con raccomandata con ricevuta di ritorno. L'onere di tale adempimento grava su colui che presenta l’istanza e non sull’organismo di mediazione. Come previsto dal settimo comma dell'articolo 1129 del Codice civile, ha osservato, vige in capo all'amministratore uscente l'obbligo di restituire la documentazione al nuovo amministratore.

Il passaggio di consegne, si legge nella sentenza, rappresenta un momento cruciale in quanto da quel momento il nuovo amministratore potrà avere una reale cognizione della situazione inerente alla gestione precedente ed assolvere così agli obblighi previsti a suo carico nei confronti dei condòmini e dei terzi. L'eventuale ritardo nel passaggio di consegne rende difficile, se non estremamente gravosa, la gestione della cosa comune, esponendo il condominio a rilevanti danni.

Pertanto, l'amministratore uscente, nel caso esaminato, avrebbe dovuto consegnare immediatamente al nuovo amministratore la comunicazione relativa alla convocazione del condominio in mediazione, cosa che non è avvenuta. L'omessa consegna, ha concluso, configura una violazione degli obblighi gravanti sull'ex amministratore nei confronti del condominio, ciò in quanto l'amministratore, che sia dimissionario o che sia stato revocato, deve proseguire la sua gestione fino alla sostituzione con il nuovo amministratore, in virtù della cosiddetta prorogatio imperii.