Vizi occulti e diritto alla risoluzione del contratto di compravendita

Merita attenzione la recentissima sentenza numero 1101 pubblicata dal Tribunale di Teramo in data 9 dicembre 2021, per gli importanti principi enunciati in materia di vizi dell'immobile e risoluzione del contratto. La sentenza, inoltre, fornisce un ulteriore considerazione in merito al procedimento di mediazione in relazione alla materia trattata.

La vicenda
La causa veniva introdotta dall'attrice che conveniva in giudizio il costruttore dell'immobile acquistato, con atto di citazione con cui chiedeva che il Tribunale adito accertasse e dichiarasse la risoluzione del contratto di compravendita stipulato, in ragione dei vizi occulti dell’immobile, con condanna della venditrice al risarcimento del danno. L'attrice, in pratica, lamentava che, dopo l'acquisto dell'immobile, aveva rilevato cospicue infiltrazioni d’acqua piovana al piano interrato di cui aveva dato immediata comunicazione alla società venditrice. Esponeva di aver acquisito contezza della riconducibilità dei vizi occulti all’esecuzione non a regola d’arte dell’immobile in seguito all’acquisizione di una perizia geologica redatta da tecnico di fiducia e di aver conseguentemente avanzato alla società convenuta, richiesta di eliminazione dei vizi e di risarcimento del danno, senza riscontro.

Si costituiva la società costruttrice che eccepiva la decadenza e la prescrizione dell’azione ai sensi dell’articolo 1495 Codice civile, l’improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, nonché l’infondatezza nel merito della domanda stessa. Quanto all'eccezione di improcedibilità della domanda, questa veniva rigettata sulla base della seguente considerazione : «l’azione di risoluzione del contratto (e, a fortiori, quella risarcitoria) afferiscono a rapporti obbligatori ex articoli 1490 eseguenti Codice civile e non alla materia dei diritti reali, come indicato dalla convenuta e non rientrano tra le ipotesi contemplate dall’articolo 5 Dlgs 28/2010 e per le quali è prevista la condizione di procedibilità della domanda giudiziale del previo esperimento del tentativo di mediazione» (in senso conforme, di recente, con riguardo alla risoluzione del contratto, Cassazione ordinanza 22736/2021).

I doveri del venditore
Passando all’esame nel merito della domanda attorea, la sentenza 1101/2021 ricorda che, ai sensi degli articoli 1476, numero 3 e 1490 Codice civile in materia di compravendita, il venditore è tenuto a garantire che il bene compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. In caso di inadempimento del venditore a tale obbligazione, il compratore può domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo il diritto al risarcimento del danno (a meno che il venditore non provi di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa, ex articolo 1494 Codice civile), ed esclusa, salve ipotesi eccezionali, l’azione di esatto adempimento.

In ogni caso, l’azione di garanzia, ai sensi dell’articolo 1495, comma 3, Codice civile, si prescrive entro un anno dalla consegna del bene («anche se i vizi non sono stati scoperti o non sono stati tempestivamente denunciati o se la denuncia stessa non è necessaria», Cassazione 8169/1991 e 5434/1996). Quanto al giorno dal quale decorre il breve termine di decadenza per la denuncia ed alle modalità di effettuazione della stessa, basti infine rilevare, in ordine al primo aspetto, che occorre distinguere i vizi apparenti - cioè rilevabili attraverso un esame rapido e sommario del bene - per i quali la decorrenza va individuata al momento della consegna del bene, e gli altri vizi, cosiddetti occulti, per i quali il termine decorre dal momento della scoperta, da individuarsi nel momento in cui il compratore ha acquisito la certezza della sussistenza del vizio (Cassazione 22107/2015).

Quanto al secondo aspetto, peraltro, non sono richieste particolari formalità per la denuncia e neppure è prescritto che essa si sostanzi in una esposizione dettagliata dei vizi che presenta la cosa venduta, essendo «sufficiente che il venditore sia reso edotto del fatto che il compratore abbia riscontrato, seppur in maniera non ancora chiara e completa, che la cosa venduta è affetta da vizi».La causa veniva istruita anche con Ctu che confermava i vizi ed il nesso causale. I vizi venivano ritenuti tali «da inficiare in modo rilevante l’uso del bene immobile nonché, in ogni caso, da diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo quanto previsto dagli articoli 1492 e seguenti Codice civile».

Conclusioni
Del tutto irrilevanti venivano ritenute le considerazioni della società convenuta in ordine alla «presunta eccezionalità dell’evento meteorico», trattandosi non di controversia risarcitoria per illecito extracontrattuale, ma di azione di garanzia per vizi, nella quale ai fini dell’accoglimento della domanda «è sufficiente rilevare la sussistenza dei vizi e l’incidenza sull ’uso del bene e sul suo apprezzabile valore».Il Tribunale di Teramo, pertanto, accoglieva la domanda attorea di risoluzione del contratto di compravendita e condannava la convenuta alla restituzione dell’importo percepito a titolo di corrispettivo.