L’amministratore deve «rendere conto» anche se non è stato confermato

Il rapporto che lega l'amministratore al condominio è quello del mandato perché così dispone la legge. In quanto mandatario deve svolgere l'incarico assegnatogli con la diligenza del buon padre di famiglia e annualmente deve rendere conto ai condomini del suo operato, convocando, per l'effetto, un'assemblea.

Se non vi ha provveduto entro il termine di durata del suo mandato ed in caso di mancato rinnovo, deve comunque consegnare al suo successore un esauriente rendicontazione della sua gestione ordinaria e straordinaria, rispondendone personalmente.

Tra le attribuzioni che la legge impone all'amministratore di svolgere c'è anche quella di redigere il rendiconto condominiale della sua gestione e di convocare l'assemblea per l'approvazione ( art. 1130, n.10. cod.civ.).

È un obbligo che gli compete anche dopo la cessazione del suo incarico, dovendo egli comunque consegnare al nominato nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio, tra cui anche la precisa rendicontazione della gestione da lui ultimata e non già un semplice esposizione sintetica della contabilità inerente la stessa.

Lo ha stabilito il Tribunale di Milano ( Giudice Dott. Folci) con la recente sentenza n.7942 pubblicata in data 03.09.2019 a conclusione di un giudizio che un Condominio aveva promosso contro il proprio ex amministratore per sentirlo obbligato a rendicontare il lavori straordinari di riparazione della copertura dell'edificio eseguiti ed ultimati durante il di lui mandato, per i quali il convenuto, cessato dall'incarico, si era limitato a predisporre un mero prospetto riassuntivo denominato “riepilogo contabilità”.

Non basta la «ricostruzione contabile»
Per i giudici milanesi, sul presupposto della sussistenza in capo all'amministratore dell'obbligo di redigere il rendiconto della gestione, questo deve essere predisposto secondo i criteri e le modalità di cui all'art. 1130 bis c.c., non potendo essere sostituito da una più semplice ricostruzione contabile.

I fatti
Era successo che l'amministratore di un condominio, a cui spettava il compito di rendicontare i lavori straordinari eseguiti sull'edificio condominiale durante la sua gestione, una volta cessato il suo incarico si era limitato a consegnare, in sostituzione di un vero e proprio rendiconto, un riassunto contabile assolutamente insufficiente, per mancanza dei presupposti di cui all'art. 1130 bis c.c., a rendere edotti i condomini delle risultanze finali della gestione straordinaria.

Il condominio lo aveva quindi convenuto in giudizio non solo perché fosse condannato ad eseguire il rendiconto della gestione ex art. 263 c.p.c., ma anche a risarcire i danni ex art. 2043 c.c. che i condomini avevano subito a seguito di irregolarità e/o errori da lui commessi, sia per prelievi effettuati a titolo di compensi mai deliberati dall'assemblea, sia per sanzioni amministrative subite in conseguenza di omessi versamenti di ritenute alla fonte e sia, infine , per omessa partecipazione ad un procedimento di mediazione promosso in danno del Condominio.

La mancanza del rendiconto
Il cuore delle censure mosse all'ex amministratore restava comunque la mancata rendicontazione degli interventi straordinari fatti eseguire dal Condominio.
Il rendiconto è un documento unico composto da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa della gestione.

Tutti questi documenti devono essere firmati dall'amministratore in quanto la firma serve quale assunzione di responsabilità circa la veridicità dei dati contenuti e circa la personale redazione del rendiconto che non può essere delegata a terzi.

Può essere descritto come quel documento che individua l'attività compiuta dall'amministratore nel corso della sua annuale gestione : l'obbligo di redigere il rendiconto si giustifica con il fatto che l'amministratore non gestisce somme proprie, ma di altri a cui deve rendere conto.

Ha una doppia valenza perché è la descrizione dell'attività compiuta dall'amministratore ed è l'attestazione delle somme pagate da quest'ultimo al fornitore-appaltatore.
Trattasi di un obbligo, quello di rendere il conto, inderogabile e comunque di un atto dovuto ai sensi dell'art. 1713 c.c., secondo cui “il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”.

Il rapporto con l’assemblea
L'attività dell'amministratore è soggetta al controllo da parte dell'assemblea, talché in sede di rendiconto annuale della gestione egli è tenuto ad informare l'assemblea sia di quanto abbia compiuto in esecuzione del preventivo di spesa già da essa approvato e sia delle ulteriori determinazioni da lui assunte ed attuate nel corso della gestione stessa, ancor più se queste hanno comportato oneri non contemplate nel preventivo.

Ogni atto della gestione compiuta dall'amministratore, d'altro canto, ha la sua espressione più significativa proprio in occasione dell'esame del rendiconto annuale che il mandatario deve presentare, sottoponendolo all'approvazione di tutti i condomini.

L'art. 1130 bis c.c., costituente di certo uno dei punti più innovativi della riforma del 2012 rispetto al precedente quadro normativo, è intervenuto a regolamentare il contenuto che deve avere il rendiconto condominiale, con espresso riferimento alle voci di spesa di entrata e di uscita e ad ogni altro dato riguardante la situazione patrimoniale del condominio, compresi i fondi disponibili e le eventuali riserve dei servizi comuni per pagamenti non eseguiti. il tutto da esporsi nel rendiconto in modo tale da consentire l'immediata verifica.

L’art. 1130 bis c.c. specifica anche che il rendiconto deve comporsi di un registro della contabilità e di un riepilogo finanziario, oltre ad una nota sintetica esplicativa della gestione. La relazione deve dunque costituire parte integrante del rendiconto e ha la funzione di illustrare ed integrare i sintetici dati quantitativi, i problemi risolti e da risolvere nel corso dell'esercizio che si va a rendicontare.

Le conseguenze dell’omissione
E' innegabile che la mancata presentazione del rendiconto consuntivo al termine della gestione può essere fonte di danno per i condòmini. Lo stesso legislatore, d'altro canto, ne ha recepito la gravità, al punto da considerare simile omissione, se protratta per oltre gg. 180 , come motivo legittimante la richiesta di revoca dall'incarico anche da parte dell'autorità giudiziaria .

Ancor più grave se si considera che un notevole ritardo nel rendere conto del proprio operato spesso nasconde una ben più preoccupante situazione patrimoniale del condominio a causa di una confusa amministrazione: da qui il rischio per i condomini di vedersi aggrediti dai vari fornitori. Una buona assicurazione può sopperire all'errore professionale, ma non certo ai danni cagionati volontariamente dall'amministratore nell'espletamento del proprio mandato.

L'obbligo di rendicontazione resta in capo anche dell'amministratore uscente, qualora l'oggetto di essa riguardi un evento, quale appunto gli interventi di manutenzione straordinaria, avvenuto durante la sua gestione.

Nel caso di cui alla sentenza in esame, il giudice non ha giustamente qualificato come rendiconto il prospetto riepilogativo della contabilità consegnato dall'ex amministratore in quanto privo dei presupposti di cui all'art. 1130 bis c.p.c.: da qui la condanna a redigerlo per i lavori straordinari eseguiti durante la sua gestione.

Compensi straordinari
Merita inoltre richiamo ed attenzione il deciso del giudice ambrosiano circa la domanda di restituzione dei compensi straordinari pretesi dall'ex amministratore e pari al 3% del valore delle opere eseguite. La domanda è stata respinta solo perché il relativo importo non era ancora stato prelevato dal conto corrente condominiale, ma la mancanza del presupposto per richiedere il maggior compenso è stato prontamente rilevato in sentenza, perché l'assemblea non aveva mai deliberato in tal senso e nulla dunque avrebbe potuto pretendere l'amministratore.

L'art. 1129, comma 14, cod.civ., dispone infatti che l'amministratore, al momento dell'accettazione della sua nomina, e del suo rinnovo, deve specificare in modo analitico l'importo che richiede per il suo compenso, sotto pena di nullità dell'incarico stesso. Il compenso proposto e poi accettato sarà il corrispettivo che egli potrà pretendere per tutte le attività gestorie, non solo quelle impostegli dalla legge, ma anche per tutte quelle altre che ne costituiscono completamento.

La sua indicazione analitica deve dunque essere esplicitata in un separato documento (l'offerta) dal quale deve potersi evincere la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione, con l'individuazione delle singole prestazioni e la loro remunerazione pretesa.

Può dirsi dunque che il compenso previsto per l'amministratore per il complesso della sua attività e per i suoi compiti istituzionali deve ritenersi essere ricompreso nel corrispettivo stabilito per tutta l'attività amministrativa della durata annuale e non può essere parcellizzato.

E solo l'assemblea, con separata ed espressa decisione, può delibere di attribuire all'amministratore ulteriori compensi forfettari suppletivi rispetto alla convenuta retribuzione. Secondo le regole dettate in tema di mandato, nella retribuzione del mandatario deve ritenersi compresa tutta l'attività prestata in favore della compagine, indi per cui è illegittima la richiesta (non approvata dall'assemblea) di un compenso extra per le opere straordinarie eseguite sull'edificio ( Cass.n.22313/2013).

Non serve riferirsi agli usi e consuetudini
Ancora viene sfatato da parte del giudice milanese il frequente richiamo agli usi perché questi possono semmai servire a determinare l'ammontare del maggior compenso, ma se l'assemblea nulla ha deliberato, nulla è dovuto all'amministratore oltre al suo normale compenso, dovendosi ritenere che anche gli interventi straordinari da eseguirsi sull'immobile riguardino opere comunque necessarie alla conservazione dei beni comuni e quindi richiedano attività rientranti negli ordinari suoi compiti.