Il proprietario del lastrico paga la sopraelevazione anche se amplia la superficie di locali già esistenti

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Il titolare del lastrico solare deve corrispondere l'indennità di sopraelevazione anche se si è limitato ad ampliare la volumetria di locali già esistenti, senza aumentare l'altezza del fabbricato, in quanto l'indennità in oggetto, prevista dall'articolo 1127 del Codice civile, è determinata sulla base dell'aumento di valore dell'area occupata.

I limiti alle distanze tra gli edifici sanciti dall'articolo 907 del Codice civile, inoltre, si applicano non solo tra fabbricati frontisti, ma anche in verticale, rispetto alle costruzioni sottostanti.Questi i due importantissimi principi di diritto che si ricavano dall'ordinanza 12202 del 14 aprile 2022, con la quale la Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario di un appartamento ubicato al piano rialzato, ricoperto dal lastrico solare di proprietà esclusiva di un altro condòmino.

La vicenda
Il condomino proprietario del lastrico, nell'intervenire ampliando la costruzione realizzata su quest’ultimo, ne aveva incrementato la superficie complessiva, realizzando un balcone aggettante munito di sporti, ad una distanza inferiore ai tre metri previsti dalla legge, rispetto alla sottostante veduta dell'immobile di proprietà del ricorrente.La parte istante, soccombente in entrambi i precedenti gradi di giudizio, aveva inutilmente richiesto al Tribunale di Brindisi, sezione distaccata di Fasano, prima ed alla Corte d'appello di Lecce, successivamente, che il convenuto/resistente, previo accertamento della violazione delle distanze legali tra costruzioni, fosse condannato al ripristino dei luoghi, al risarcimento dei danni ed alla corresponsione della dovuta indennità di sopraelevazione, ai sensi dell’articolo 1127 Codice civile.

Il rispetto delle distanze
La Cassazione, ribaltando le decisioni del giudice di primo grado e della Corte territoriale, ha, invece, riconosciuto fondato il ricorso del ricorrente, sulla base delle seguenti considerazioni.Quanto alla lamentata violazione del rispetto delle distanze legali, la Cassazione, nel censurare la Ctu, espletata in primo grado e rinnovata in appello, ha osservato come i giudici del merito abbiano omesso una valutazione fondamentale e dirimente.Con riferimento al balcone, che ha determinato un incremento della superficie dell’unità immobiliare soprastante di proprietà del resistente, della quale costituisce un prolungamento, deve essere senz'altro applicata la disciplina richiamata dall'articolo 907 del Codice civile, in tema di distanze legali.

La norma, infatti, che impone il rispetto della distanza minima di tre metri tra le costruzioni, non osservata nel caso di specie, ha natura assoluta e, per pacifica giurisprudenza di legittimità, deve ritenersi vincolante anche in senso verticale, rispetto alle finestre ed ai piani di calpestio dei balconi delle costruzioni sottostanti (Cassazione 4797 /1988; Cassazione 5618/1995). Ancora, osservano gli ermellini, la distanza di tre metri prevista dal Codice civile per le nuove costruzioni, come ogni altra distanza prescritta dalla legge per disciplinare i rapporti di vicinato, ha carattere imperativo e cogente, essendo stata predeterminata dal legislatore in via generale ed astratta.

L’indennità di sopraelevazione
Non è, dunque, concesso al giudice alcun margine di discrezionalità, tanto nel valutare l'esistenza della violazione della distanza legale minima, quanto nell'accertare la dannosità e la pericolosità della (nuova) costruzione, rispetto alla veduta del vicino (Cassazione 8691/2017).Quanto, poi, all'altro aspetto della controversia, ossia la richiesta dell'indennità di sopraelevazione da parte del ricorrente, la Cassazione è ancora più netta nell'accogliere in pieno le censure sollevate dall'interessato.

L’indennità di sopraelevazione è, infatti, dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’articolo 1127 Codice civile (salvo il caso di rinunzia da parte degli altri condòmini sottostanti) non solo nel caso di realizzazione di nuovi piani, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti, mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cassazione Sezioni unite 16794/2007).

Conclusioni
Detta indennità, infatti, trae fondamento dall'accrescimento proporzionale del diritto di (com)proprietà sulle parti comuni, conseguente all'aumento della proprietà esclusiva di chi esegue l'opera, e, proprio in applicazione del principio di proporzionalità richiamato, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata, ai sensi del citato articolo 1127, quarto comma, del Codice civile.Sulla base delle considerazioni che precedono, dunque, il ricorso viene integralmente accolto, cassata la sentenza impugnata e le parti rimesse alla Corte d'appello di Lecce, in differente composizione, anche per la decisione sulle spese di lite.