Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio

Obiettivo risparmio, negli argomenti anche di questa settimana. La spesa acqua, pesa sui rendiconti condominiali, subito dopo il riscaldamento. La tariffa incorpora i costi dell’intero ciclo dell’acqua sino allo smaltimento. L’installazione di contatori d’acqua individuali, come chiarito da una sentenza del Tribunale di Milano ( numero 1280/2018), rappresenta non solo una leva per la ripartizione equa delle spese basata sui consumi effettivi, ma anche l’attuazione di un obbligo normativo (Dlgs 152/2006) che prevale, per le esigenze ambientali, su eventuali disposizioni regolamentari difformi e non necessita di specifica delibera autorizzativa. La stipula di una polizza di tutela legale condominiale può essere un altro strumento di contenimento dei costi. I contenziosi, sono sempre presenti in condominio e la Cassazione (con le sentenze 2814/2025 e 4340/2025) ha confermato che l’assemblea può validamente deliberare tale copertura.

Si amplia l’applicazione della cedolare secca: la Cassazione (12076 e 12079/2025) ha statuito che il locatore persona fisica può optare per tale regime (articolo 3 Dlgs 23/2011) anche se il conduttore è un’impresa che loca per le esigenze abitative dei dipendenti. L’agenzia delle Entrate ha confermato che il bonus per condizionatori a pompa di calore è accessibile anche senza ristrutturazioni maggiori, purché si rispettino le modalità di pagamento tracciato (articolo 16-bis, lettera h), Dpr 917/1986; articolo 14, Dl 63/2013). Sono stati inoltre riaperti i termini per gli incentivi per colonnine elettriche domestiche e condominiali, con un contributo dell’80% richiedibile tramite la piattaforma Invitalia (Dpcm 4 agosto 2022).

Per quanto riguarda l’affitto di ramo d’azienda con immobili, l’agenzia delle Entrate (risposta interpello 126/2025) ha chiarito che l’imposta di registro fissa versata alla registrazione non è nuovamente dovuta alle scadenze annuali per la quota immobiliare (articolo 35, comma 10-quater, Dl 223/2006). È stato anche ritenuto legittimo l’esonero dalle spese condominiali per il costruttore sulle unità invendute, se previsto da una clausola di regolamento contrattuale, non configurandosi come condizione meramente potestativa (Cassazione 10362/2025; articolo 1355 Codice civile). Infine, per l’agevolazione prima casa, l’estensione a due anni del termine per vendere il preposseduto ( legge 207/2024) si applica retroattivamente anche agli acquisti del 2024, come confermato dall’agenzia delle Entrate (risposta interpello 127/2025).

Conoscere le regole spesso impedisce di litigare. Di qui la necessità per una corretta amministrazione condominiale della conoscenza puntuale di norme e sentenze. La persistenza dei poteri dell’amministratore di condominio anche dopo una revoca (Cassazione 35979/2023; articolo 1129, comma 13,Codice civile) garantisce la continuità gestionale fino all’effettivo subentro del successore. Al via la consultazione pubblica per le nuove linee guida sulla privacy in ambito condominiale (Delibera Garante 10 aprile 2025). Il condomino danneggiato ha il diritto di accedere alle immagini dell’impianto di videosorveglianza ma solo per l’azione legale e i dati devono comunque essere conservati secondo le regole del Gdpr e del Garante privacy.

Le spese per la certificazione di sicurezza dell’edificio contro le scariche atmosferiche (Dm Sviluppo economico 37/2008) sono a carico di tutti i condòmini per millesimi (articolo 1130 Codice civile). In presenza di beni comuni a più edifici, la legittimazione ad agire per questioni proprietarie spetta al supercondominio, che si costituisce di fatto senza che occorra un atto formale (Tribunale Roma 309/2025; articolo 1117-bis Codice civile). Nel cambio fornitori che trattano dati personali, l’amministratore deve formalizzare la nomina a responsabili del trattamento con atto scritto (articolo 28 Gdpr) e gestire con sicurezza il trasferimento dei dati.

Il compenso dell’amministratore giudiziario non può essere autoliquidato, ma deve essere approvato dall’assemblea o stabilito dal giudice (Tribunale Milano 3558/2025; Cassazione 11717/2021). L’amministrazione comunale, nell’esame di una Scia, non è tenuta a verificare il rispetto di vincoli del regolamento condominiale contrattuale, che attengono ai rapporti privati (Tar Sicilia 440/2025; articolo 11, comma 3, Dpr 380/2001). L’assemblea può deliberare a maggioranza la creazione e l’uso turnario di posti auto supplementari in area comune, anche a titolo oneroso (Cassazione 14019/2023; articolo 1102 Codice civile). Per l’impianto idrico, le diramazioni a valle del contatore individuale sono considerate private (articolo 1117 n. 3 Codice civile). L’apertura di porte comuni non deve creare pericolo, pena la responsabilità del condominio (articolo 2051 o 2043 Codice civile). Sono infine legittimi i limiti regolamentari alle deleghe in assemblea per garantire la collegialità, e la loro violazione rende la delibera annullabile (articolo 67 disposizioni di attuazione Codice civile; Cassazione 8015/2017).

Per i lavori superbonus oltre i 516.000 euro, la certificazione Soa è indispensabile anche per il general contractor, pena la decadenza dal beneficio per il committente (Cgt I grado Modena 81/2025; articolo 10-bis, Dl 21/2022). Persiste l’attesa per l’attivazione del portale Enea 2025 per l’ecobonus, con i termini di 90 giorni per la comunicazione che decorreranno solo dall’effettiva operatività. Analogamente, la rateizzazione decennale del superbonus 2023 è appesa alla pubblicazione dell’integrativa 2024, bloccando l’invio dei 730/2025 per chi intende avvalersene.

Nel mercato immobiliare e degli affitti c’è un incremento delle transazioni in nuda proprietà (+20% nel 2024). Nuova puntata della telenovela sugli affitti brevi con la stretta normativa di Firenze che impone limiti dimensionali (28 mq) e sanzioni severe (fino a 10.000 euro). L’articolo 609 Codice procedura civile disciplina la procedura per i beni dell’esecutato in caso di rilascio forzato. È possibile compravendere immobili in corso di sanatoria menzionando la pratica nell’atto (articolo 46 Dpr 380/2001), ma l’acquirente assume il rischio dell’esito; è indispensabile una perizia tecnica e clausole di manleva. La costruzione di verande e balconi deve rispettare il diritto di veduta in appiombo del vicino (articolo 907 Codice civile; Cassazione 10942/2025), e l’installazione di pergotende in giardino condominiale che ledano decoro e diritto di veduta può comportare rimozione e risarcimento (Tribunale Civitavecchia, 344/2025).

Circa il fisco, sanzione minima di 50 euro per l’omessa dichiarazione dell’imposta di soggiorno e si profila l’obbligo telematico per la dichiarazione IMU ai fini delle agevolazioni.

Il danno alla salute da infiltrazioni richiede allegazione e prova specifica per il risarcimento (Cassazione 5791/2025). Il condominio risponde per i danni da ascensore rumoroso se supera la normale tollerabilità, e il giudice deve verificare l’efficacia degli interventi correttivi (Cassazione 7855/2025). Nelle controversie su immissioni moleste, le esigenze abitative prevalgono su quelle commerciali, e la tollerabilità va valutata in concreto anche se i rumori sono entro i limiti di legge (articolo 844 Codice civile; Cassazione 3090/1993 e 28201/2018).

In caso di conflitto tra azione revocatoria e azione di simulazione, prevale l’atto la cui domanda giudiziale è stata trascritta per prima (Cassazione 10261/2023). Infine, per la sanatoria di immobili ante 1967, la regolarizzazione è possibile con Cila tardiva o Scia in sanatoria, ferma la commerciabilità con dichiarazione ad hoc ( legge 47/1985, Dpr 380/2001).

Mondo professioni: il Cnf ha avanzato proposte di riforma dell’ordinamento forense (legge 247/2012), intervenendo su compensi e forme di aggregazione.

Ne “il punto” di diritto e pratica condominiale di Antonio Scarpa approfondimenti su: compatibilità tra attività di mediatore e esercizio della professione di amministratore di condominio, prorogatio dell’amministratore di condominio, unità immobiliare condominiale oggetto di usufrutto, querela del conduttore in caso di danneggiamento delle parti condominiali, patto fiduciario con oggetto immobiliare, polizza assicurativa per la tutela dell’acquirente dell’immobile da costruire.

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