Convocazione di assemblea: chi ha diritto a riceverla

L'art. 1136 sesto comma c.c. sancisce che “l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati”.
L'invito a tutti i condomini di partecipare alla riunione assembleare è requisito indispensabile per la validità dell'assemblea.
La Cass. S.U. 4806/2005 ha rilevato che il mancato invio dell'avviso anche ad un solo condomino comporta la possibilità di far annullare la relativa deliberazione.
<<La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale. (Cass., S.U., n. 4806/2005)>> (Trib. Bari, 15 gennaio 2009).
<<Impugnata la delibera adottata dall'assemblea, per l'omessa trasmissione agli aventi diritto dell'avviso di convocazione dell'assemblea stessa, incombe sul condominio convenuto dare, in qualunque modo, la prova che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati.>> (Trib. Roma 10 settembre 2009).
<<L'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l'assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo. La prova gravante sul condominio può anche essere fornita tramite presunzioni e, tuttavia, non si può attribuire al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo abbiano eccepito, valore presuntivo della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte dei condomini non intervenuti.>> (Cassa con rinvio, App. L'Aquila, 02/11/2004) (Cass. 24132/2009).
Questo prima della Riforma in quanto il nuovo art. 66 disp. Att. c.c. richiede particolari forme di avviso di convocazione da cui se ne discende l'assolvimento dell'onere probatorio. Il legislatore ha così voluto per evitare inutili contenziosi la prova
Sebbene l'art. 1136 c.c. parli di condomini che devono essere invitati a partecipare alla riunione, il termine più giusto sarebbe “tutti gli aventi diritto”. Questa precisazione non è di poco conto.
Si pensi all'ipotesi di condominio parziale In questo caso, anche e soprattutto in tema di ripartizione delle spese ex art. 1123 terzo comma c.c., non tutti i condomini devono essere presenti all'assemblea ma solo coloro che vi hanno titolo in quanto direttamente interessati all'argomento posto all'ordine del giorno, riguardando un bene o servizio del condominio parziale.
Allo stesso modo è per il supercondominio: devono essere convocati tutti i condomini di tutti i fabbricati che lo compongono, naturalmente in ragione del fatto che si tratta di un bene comune del supercondominio. Nel caso si tratti di un bene o servizio di un solo condominio del complesso condominiale coloro che non abitano nel primo condominio non sono legittimati a partecipare all'assemblea.
Vi sono poi ulteriori ipotesi, che possono definirsi i casi più comuni.
Si pensi all'ipotesi di unità immobiliare in comproprietà tra più soggetti, ciascuno dei quali ha diritto ed interesse ad essere destinatario della convocazione. Secondo la giurisprudenza tutti i comproprietari devono avere notizia della convocazione, non essendo ritenuto sufficiente la consegna di una sola copia per tutti i destinatari. In assemblea la comproprietà sarà presente per mezzo di un rappresentante dai comproprietari nominato
<<Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, appunto, nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio la convocazione dei partecipanti (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806). Quanto alla decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria, prevista dal comma 3 dell'art. 1137 c.c., giova evidenziare che, trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, essa non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, e deve essere oggetto di eccezione in senso stretto della parte interessata formulata entro il limite della maturazione delle preclusioni processuali, ovvero, nella comparsa di costituzione e risposta (cfr. da ultimo Cass. civ., sez. II, 1 aprile 2008, n. 8449). Venendo al caso di specie, va rimarcato che, secondo la costante giurisprudenza della S.C., l'art. 67 delle disp.att.c.c. - il quale dispone che qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante- non autorizza a ritenere che per la valida costituzione della assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quale di essi li rappresenterà nell'assemblea; la prova della valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso - in considerazione del fatto che ai sensi dell'art. 1136, comma 6, c.c., l'invito a partecipare all'assemblea non richiede l'atto scritto ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario - può evincersi anche dall'avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che quest'ultimo abbia reso edotto l'altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima (cfr. Cass. civ., sez. III, 16 febbraio 1996, n. 1206; Cass. civ., sez. III, 11 novembre 1992, n. 12119: Cass. civ., sez. III, 5 novembre 1990, n. 10611: Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1990, n. 1630). Nel caso di specie i comproprietari pro indiviso sono tre: la madre e i suoi due figli, uno dei quali convivente con la stessa. Può, di conseguenza, ragionevolmente ritenersi che uno dei tre ricorrenti (la madre), unica destinataria degli avvisi, abbia reso edotti entrambi i suoi figli della convocazione delle due assemblee di condominio, non essendovi peraltro tra gli stessi alcun contrasto di interessi. Da quanto fin qui esposto discende il rigetto dell'eccezione di annullabilità delle delibere impugnate (Trib. Salerno, 11 maggio 2009).>>
<<Affinché uno dei comproprietari “pro indiviso” di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato che, dato l'avviso ad uno dei comproprietari, quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l'esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell'assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l'incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. (Cass., n. 1830 del 18/02/2000)>> (Trib. Genova 07 gennaio 2008).
<<In materia di assemblee condominiali, la S.C. ha affermato il principio secondo cui, ai fini della valida costituzione dell'assemblea del condominio, la norma dell'art. 1136, comma 6°, c.c., (secondo la quale l'invito alla riunione dei condomini non richiede l'atto scritto o altre particolari formalità, ma può essere effettuata con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario), comporta che la valida convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso di piani o porzioni di piano può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione. Il medesimo principio deve ritenersi applicabile al caso di coniugi conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro. (Cass 10611/90, 1206/96, 138/98, 8116/99)>> (Trib. Bari, 12 giugno 2008).
Per quanto concerne l'alloggio in usufrutto, il destinatario dell'avviso dipende dall'argomento portato all'ordine del giorno dell'assemblea. Se i temi da trattare rientrano nell'ordinaria amministrazione, la convocazione deve essere indirizzata all'usufruttuario mentre se si qualificano come argomenti di straordinaria amministrazione deve essere chiamato il proprietario. Anche questa ipotesi è prevista dall'art. 67 disp. Att. C.c., il cui terzo comma così prevede: “L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario”. Naturalmente se l'assemblea deve decidere su entrambi gli argomenti, l'avviso di convocazione deve essere indirizzato sia al nudo proprietario sia all'usufruttuario dell'alloggio.
<<In tema di condominio, il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria, dovendo l'avviso di convocazione e la partecipazione all'assemblea essere assicurati all'usufruttuario solo per gli affari di ordinaria amministrazione>> (Trib. Salerno, 04 luglio 2008).
Occorre porre attenzione al caso di alloggio condotto in locazione: anche qui, la convocazione dipende dagli argomenti posti all'ordine del giorno. L'avviso deve essere diretto sempre al condomino, proprietario dell'alloggio condotto in locazione. Il rapporto tra locatore e conduttore è un rapporto estraneo al condominio. L'amministratore deve inviare al solo condomino proprietario l'avviso di convocazione. Ove l'indicenda assemblea riguarda argomenti di diretto interesse del conduttore è solo il locatore ad essere tenuto ad informare il primo del suo diritto di partecipare all'assemblea e di esprimere in merito il proprio voto. Il conduttore ha inoltre diritto ad intervenire, pur senza poter esercitare il diritto di voto, quando la riunione di condominio riguardi altri argomenti di ordinaria amministrazione. Si tratta di intervento volontario del conduttore alla riunione e non di sua convocazione. Quanto detto deriva dall'art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392 in tema di contratto di locazione di immobili. Questa norma, intitolata “Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini” così dispone: “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulla delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.
<<Quella prevista dall'art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 è un'assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell'aria), dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini. Trattasi di un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata dal principio che, poichè le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 della legge n. 392 del 1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio, essendo privo di un'azione diretta nei confronti del conduttore - tant'è che l'art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo locatore, se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico - può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali.>> (Cass 384/1995)
<<L'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (che attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni) riconosce implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo>>. (Trib. Torino, 29 giugno 2009)
E' ritenuta sufficiente la consegna al convivente del proprietario dell'appartamento ed al coniuge in regime di comunione coniugale: in questi casi si può al più discutere sull'opportunità di farsi rilasciare una ricevuta a firma di chi ha ritirato l'avviso di convocazione, con l'indicazione della relativa qualificazione.
<<L'avviso di convocazione di una assemblea di condominio può essere consegnato anche ad un familiare convivente o a un domestico del condomino.>> (Trib. Napoli, 04 aprile 2001).
Non si può ritenere che sia stato omessa la convocazione del condomino costituito in forma societaria ove all'assemblea abbia partecipato il suo legale rappresentante, anch'esso condomino.
In caso di mancata convocazione anche di un solo condomino o di un solo avente diritto, la deliberazione può essere invalidata.
La prassi propende per configurare questo vizio come attinente alla sfera dell'annullamento della relativa deliberazione, in seguito all'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, con la decisione n. 4806/2005.
<<La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale.>> (Cass., S.U., n. 4806/2005) (Trib. Bari, 15 gennaio 2009).
<<Il condomino pretermesso nella convocazione è legittimato ad agire per l'annullamento della delibera adottata in quella sede, per contrarietà alla legge, ex art. 1137 c.c., senza la necessità di allegare e provare uno specifico interesse, connesso al contenuto della delibera impugnata, diverso da quello rappresentato dalla rimozione dell'atto in conseguenza del vizio>> (Cass. 4270/2001).
Se viene a conoscenza informalmente dell'indicenda assemblea, il condomino pretermesso non ha alcun onere di parteciparvi. Se decide di parteciparvi, la sua presenza sana la mancata convocazione. Il fatto di presenziare all'assemblea implica la tacita rinunzia all'impugnazione della delibera assembleare per questo motivo. Il condomino pretermesso che non sia stato invitato partecipare alla riunione e che non vi partecipi può chiedere la riconvocazione dell'assemblea, onde esprimere il suo voto, con ciò sanando il vizio, o può impugnare la deliberazione assembleare.