A Milano dal dopoguerra in poi dismessi e frazionati 5000 stabili locati. Locazione ridotta dal 60 al 30%

Da che ne ho memoria, Milano ha cambiato integralmente essenza. Da città fordista connotata da grigiore, nei palazzi, nella vita urbana, persino nel suo cielo, e un po'defilata nel quadro internazionale, è diventata una città umanistica, effervescente, ricca di colore, ambita: a la page, insomma.Ma in tutti questi anni il problema abitativo non si è risolto: è rimasto tal quale era allora, in termini emergenziali e assistenziali. Oggi, si sente parlare di:
- esorbitante costo di acquisto della abitazione
- elevato livello dei canoni di locazione
- problemi di funzionamento dell’edilizia sociale, derivanti da scarsità di finanziamenti.

Alla base c'è il fatto che non si è mai sufficientemente riflettuto sulla correlazione che sussiste tra investimento del risparmio privato (di cui il nostro Paese è ricco) e finalizzazione alla soluzione del problema abitativo. Cause prossime: ancor oggi siamo qui a far i conti con il giudizio distorto dell’Ue, (che non permette di rilanciare nel nostro Paese la locazione).
A) L'Unione è convinta che il risparmio degli italiani non sia investito in modo sufficientemente produttivo e funzionale agli interessi del nostro Paese. C'è poi un'altra questione collegata.
B) L'Unione ritiene che il gettito fiscale proveniente dal settore immobiliare sia inadeguato, in altri termini sia sotto la media dei paesi più avanzati europei. (in ciò allineata ad Ocse ed Fmi) Da qui il disfavore europeo verso l’investimento del risparmio da parte delle famiglie negli immobili in generale.Ma ci sono alcune cose basilari da spiegare all’Ue. Questa è convinta (contro ogni evidenza) che in Italia gli immobili paghino meno imposte di quante ne paghino in media quelli dei paesi europei più avanzati e quindi insiste per un aggravio della tassazione.

La questione è che essa perviene a tale conclusione sulla base del rapporto tra gettito fiscale immobiliare e Pil. Cioè considera il valore assoluto e non il valore relativo rappresentato dal carico fiscale effettivo gravante su ciascun immobile.Il procedimento seguito è assolutamente fuorviante poiché prescinde dalla dimensione della base imponibile. Non sono, in altri termini gli immobili a pagare meno tasse, ma semmai il sistema complessivo a produrre minor gettito: bisogna intervenire dunque sul sistema invertendone la rotta, non con l'inasprimento della pressione fiscale sui singoli immobili: altrimenti l'esito sarebbe la distruzione del sistema stesso.

In Italia siamo giunti ad una situazione totalmente anomala rispetto all’Unione. Il 66% degli immobili abitativi è fiscalmente ed economicamente improduttivo.Poiché infatti l’80% delle famiglie occupa le abitazioni a titolo di proprietà ad essere fiscalmente produttiva è solo una minima parte dello stock residenziale: e questo è ovviamente fiscalmente onerato in modo insostenibile.

Le abitazioni oggetto di locazione, più o meno il 15% del totale, sono fiscalmente ed economicamente produttive (pagano non solo l’Imu, ma il registro, l’Irpef, l’Ires, le addizionali, l’Iva per l’indotto - e concorrono con l’indotto stesso a generare attività economica, ad esempio per lavori di manutenzione, adeguamento tecnologico obbligatorio, certificazioni, e tutte quelle legate al turn over abitativo). Mentre le seconde case, grosso modo il 18% del totale, versano solo l’Imu e per il resto fanno pochissimo.Contro una media dei Paesi più avanzati europei di oltre il 40%.

Ma, a mantenere lo stato di emergenza concorrono anche cause remote. Si è verificato, in tutti questi anni un calo progressivo dell’offerta abitativa in locazione privata e pubblica:

a - Il settore privato (parlo di quello che risponde alla logica dell'investimento familiare) è stato disincentivato dal mantenere immobili in locazione abitativa.Sicché, non solo non si è avuto alcun nuovo investimento, ma neppure il mantenimento di quelli in essere.Nei decenni c’è stato un continuo processo di dismissione (ricordiamo i frazionamenti immobiliari, che peraltro producevano attività economica e gettito fiscale). A Milano 5.000 stabili in 40 anni. Era una ricchezza funzionale della nostra città. Milano è passata, grosso modo, dal 60% circa degli immobili in locazione degli anni '60, all'attuale poco più del 30%).

Quali le cause ? Credo ci sia stata, alla base una malintesa interpretazione del secondo comma dell’articolo 47 della Costituzione generata da una prevenzione ideologica contro i risparmiatori investitori nella casa destinata a reddito.«La Repubblica favorisce l'accesso del risparmio privato alla proprietà della abitazione». Ma un conto è incentivare tale accesso e altro conto è mettere i bastoni fra le ruote della locazione per disincentivarla, creandole attorno condizioni di sfavore.In tal modo gli italiani sono stati sospinti, per convenienza economica ad acquistare la casa, tra l'altro ingessando la mobilità abitativa.

Questa linea di pensiero ha generato una politica punitiva di tale forma di risparmio, inasprimento di carico fiscale e oneri gestionali (amministrativi, burocratici, finanziari,), blocchi canone e blocchi sfratti- equo canone- differenziali fiscali (contratto a canone concordato). Oneri di socialità scaricati impropriamente sulle spalle dei privati.

b - venir meno negli anni dell’investimento nella Erp alias Ers (Edilizia sociale sostanzialmente in stallo) e quindi il rarefarsi dell’offerta pubblica di abitazioni per i meno abbienti, soprattutto per coloro che non la possono pagare, né in tutto, né in parte. Ma questo è un capitolo la cui illustrazione lascio ad altri.

È necessaria una totale inversione di rotta. Da parte dell’Ue e conseguentemente del nostro Governo, per realizzare attraverso una forte politica di favore e di incentivazione verso l’offerta privata in locazione. L'equazione: locazione privata (che tra l'altro genera attività economica) = maggiore offerta abitativa = riduzione del costo degli affitti e degli acquisti.Se volessimo sintetizzare in uno slogan il messaggio che più ricavarsi da queste considerazioni potremmo dire: sinora il pubblico si è chiesto: cosa dobbiamo fare per risolvere i problemi?D'ora in poi dovrà dire: cosa possiamo fare per aiutare (non costringere) il privato a concorrere nel risolvere i problemi?