Anche in caso di infiltrazioni si può ravvisare la responsabilità per vizi del suolo dell’appaltatore

La responsabilità dell'appaltatore per vizi del suolo, per difetti di costruzione tali da rovinare in tutto o in parte l'immobile o per gravi vizi, sussiste anche in presenza di anomalie che scemino in maniera apprezzabile il godimento e la fruibilità del bene quali le infiltrazioni. Lo sostiene il Tribunale di Pisa con sentenza 1103 del 2 settembre 2021.

I fatti
Promuove la lite un condominio, azionando la garanzia per responsabilità del costruttore contro la Spa venditrice del complesso immobiliare. Il motivo? Si erano verificate, spiega al giudice, infiltrazioni d'acqua dai muri perimetrali del sottosuolo e sul pavimento antistante le autorimesse. Problematiche accertate da un geometra e verificate grazie ad un accertamento tecnico preventivo che stimava il costo delle riparazioni in circa 81 mila euro. La Spa, respinto l'addebito, eccepiva la decadenza dalla garanzia e la prescrizione dell'azione ed avanzava una proposta transattiva, rifiutata dal condominio.

La questione, così, arrivava a processo dove la società ridimensionava la gravità dei difetti reclamati – a suo avviso strumentalmente addotti dall'ente condominiale – inquadrandoli come microlesioni. Ancora, rilevava che le stesse si erano manifestate subito dopo il getto del calcestruzzo e quindi da almeno 9 anni per cui era evidente la decadenza dalla garanzia e la prescrizione dall'azione. La tesi non convince il Tribunale che la condanna a pagare al condominio circa 87 mila euro con refusione delle spese di controversia. Intanto, premette, andava disatteso il rilievo inerente il difetto di legittimazione passiva – fondato sull'assunto che la Spa non avesse costruito l'edificio – siccome dai carteggi risultava provato che lo stesso le fosse attribuibile.

La legittimazione ad agire
L'oggetto sociale della ditta, infatti, era individuato proprio nella costruzione, modifica, ristrutturazione, demolizione di fabbricati, acquisto, vendita, permuta e gestione di immobili. E, per sua ammissione, la società era proprietaria del terreno edificabile sul quale era stato costruito lo stabile oltre che titolare della concessione edilizia in forza della quale veniva realizzato. Questi, ed altri elementi, la rendevano legittimata passivamente. In secondo luogo, non aveva fondamento l'eccezione di insussistenza di gravi difetti: i vizi denunziati (ed accertati dal consulente) rientravano fra quelli di cui all'articolo 1669 del Codice civile per i quali opera la garanzia decennale per il pregiudizio alla possibilità d'uso nel tempo dell'immobile.

Al riguardo, è pacifica la giurisprudenza secondo la quale la norma operi non solo se sul bene incomba un pericolo di imminente rovina ma anche per difetti che ne menomino in maniera apprezzabile il godimento e la fruibilità (Cassazione 14650/13). Incidenza negativa ravvisabile, sia inteso, in qualsiasi alterazione collegata ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera che – seppur non riguardi parti essenziali ma elementi accessori o secondari che ne consentano l'uso duraturo cui è destinata – si rifletta negativamente ed apprezzabilmente sul suo godimento.

Conclusioni
Ad ogni modo, le infiltrazioni sono considerate vizi costruttivi per i quali sussiste la responsabilità in questione. Circa l'ipotizzata prescrizione dell'azione, per essere stati quei vizi già accertati anni prima, a smontare l'assunto bastava il semplice raffronto tra gli elaborati: non si trattava delle stesse infiltrazioni, allora ancora non manifestatesi. Ecco che, individuate le perdite specie nelle parti in cui il pavimento non era protetto da aggetti del fabbricato e pertanto dovute alle mancate impermeabilizzazioni, il Tribunale condanna la Spa a pagare in favore del condominio i costi stimati dal consulente per le opere di protezione necessarie a rimuovere vizi e difformità.