Approvazione costituzione fondo cassa morosi legittimo solo purché sussista l'urgenza

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Dalla rivista «L'amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento alla sentenza del Tribunale Roma, sezione quinta, numero 7695 del 16 maggio 2023.

È valida l’approvazione assembleare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2,Codice civile, del cosiddetto “fondo cassa morosi” in ipotesi di effettiva ed improrogabile urgenza, per evitare danni ben più gravi nei confronti dei condòmini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva nei confronti dei terzi creditori. (Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato l’impugnazione della deliberazione di un’assemblea condominiale volta alla costituzione di un fondo cassa condominiale destinato alla copertura delle morosità).

Quando si tratta della costituzione del “fondo cassa per morosità” è decisamente opportuno registrare la netta contrarietà del consigliere Antonio Scarpa, che ha più volte invitato a considerare che le disposizioni contenute nell'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile dovrebbero inibire richieste di pagamento che non siano precisamente riferite agli obblighi contributivi di ciascun condomino. L'osservazione è difficilmente confutabile. Nessuno può negare, infatti, che il fondo cassa scompagina il principio delle parziarietà delle obbligazioni condominiali ed introduce una eccezione non ammessa dalla legge, che contempla unica deroga a favore del fornitore del condominio che abbia già escusso i condòmini morosi.

Oltre tutto l'insegnamento di Scarpa è più articolato, riferendosi anche alla ratio dell'articolo 1135 Codice civile quarto comma, laddove è prevista la costituzione di un fondo, ma contestuale alla approvazione dell'opera di manutenzione straordinaria ed a carico di tutti. Si pongono quindi gravi ragioni di perplessità in ordine alla soluzione adottata dalla sentenza in commento, che però si radica su alcuni precedenti degni di nota. In senso contrario all'insegnamento di Scarpa si pone soprattutto la sentenza 9083 del giorno 11 marzo 2014, secondo la quale nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre altrove somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condòmini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cassazione 3463/1975).

Nello stesso senso, ma ancor più prudente appare la sentenza 13631/2001: «in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità quale espressione dell’autonomia negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’articolo 1123 del Codice civile e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condòmini non morosi il debito delle quote condominiali dei condòmini morosi e tuttavia, in ipotesi d’effettiva improrogabile urgenza di trarre altrove le somme necessarie può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condòmini tutti, esposti, dal vincolo di solidarietà passiva operante ab externo, alle azioni dei terzi». In conclusione soltanto l'esigenza di massima urgenza di evitare danni gravi può giustificare la costituzione del fondo, che pertanto non può assumere la forma del semplice fondo di riserva volto a garantire una scorta di liquidità.