Chiunque abbia la legittima disponibilità dell’immobile può metterlo regolarmente in affitto

L'inquilino citato in causa dal locatore per la restituzione dell'immobile non può contestarne la legittimazione per mancanza di diritto sul bene, per trasferimento a terzi della proprietà o per perdita della sua disponibilità. Il rapporto contrattuale instauratosi, infatti, ha natura personale e consente a chiunque abbia la disponibilità della cosa locata – in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico – di concederla validamente in locazione.

Il conduttore, per esempio, non potrà opporre al locatore usufruttuario o ai suoi eredi neanche la mancata titolarità del diritto di proprietà per sottrarsi alle obbligazioni nascenti dal contratto invocando, una volta deceduto l'usufruttuario, l'esistenza di un litisconsorzio necessario con il proprietario che non si sia attivato per subentrare nel contratto dopo l'estinzione dell'usufrutto. Lo precisa la Corte di appello di Napoli con sentenza 1638/ 2022 (relatore Magistro) .

La controversia nasce dall'intimazione di sfratto per morosità rivolta ad un inquilino per omesso pagamento di una mensilità e di alcuni oneri condominiali. L'uomo, però, si difende: in quel momento, marca, il ricorrente non rivestiva la qualità di proprietario e, comunque, il medesimo giorno della notifica dell'intimazione aveva saldato il canone preteso per cui era cessata la materia del contendere. In ogni caso, aggiunge, una sola mensilità non poteva giustificare una pronuncia di sfratto. Con l'occasione formula domanda riconvenzionale, lamentando di aver scoperto che, nelle more della locazione, era intercorso un trasferimento della proprietà dell'immobile locato con conseguente mutamento del titolare del rapporto. Il Tribunale dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda principale ma boccia quella riconvenzionale. La lite, così, arriva al vaglio della Corte di secondo grado che rigetta l'impugnazione.

Al di là delle espressioni usate nell'intimazione, spiegano i giudici, era l'appellato ad aver stipulato il contratto di locazione pur non essendo proprietario, come si desumeva dalla documentazione prodotta. In effetti, solo nel corso del rapporto e con atto di assegnazione da parte di una società cooperativa otteneva anche il trasferimento dell'immobile. Era calzante, perciò, e da applicarsi, il criterio secondo il quale la natura personale del rapporto insorto tra il locatore ed il locatario permette a chiunque abbia la disponibilità di fatto sulla cosa, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederla validamente in locazione. Ancora, le parti, prosegue il Collegio, avevano stabilito che il mancato puntuale pagamento del canone, o degli oneri accessori trascorsi venti giorni dalla data di scadenza ove l'importo non pagato superasse le due mensilità, sarebbe stato motivo di risoluzione.

Per la Corte, dunque, il richiamo alle due mensilità riguardava gli oneri accessori e non il canone di locazione. Inoltre, andava osservato un altro principio: colui che sia convenuto in giudizio dal locatore per la restituzione del bene non può contestarne la legittimazione per mancanza del diritto reale sullo stesso, per trasferimento della proprietà a terzi o per perdita della sua disponibilità. Ebbene, nella vicenda, l'inquilino aveva corrisposto i canoni alla persona che si trovava nella disponibilità di fatto della cosa e non poteva pretenderne la ripetizione. Del resto, il pagamento effettuato dal debitore in buona fede nelle mani di chi appare legittimato a riceverlo ha un effetto liberatorio. Inevitabile, per tali ragioni, la decisione della Corte di appello di Napoli di respingere l'impugnazione formulata.