Come si prova la cattiva gestione da parte dell’amministratore

Con la riforma del condominio (legge 220/2012), il legislatore ha modificato la figura dell'amministratore, riconoscendogli nuove attribuzioni e più ampi poteri e gravandolo di nuovi obblighi con conseguente aumento delle sue responsabilità. Pertanto, sono sempre più frequenti le cause promosse dai condomini nei confronti degli amministratori per l'accertamento della loro responsabilità contrattuale nella gestione dell'ente condominiale.

Quali prove deve fornire il condominio in questi giudizi per l'accertamento della responsabilità dell’amministratore? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza 2255/2020, pubblicata il 3 febbraio 2020.

I fatti
Nella vicenda esaminata un condominio, dopo aver accertato la presenza di gravi irregolarità nella gestione da parte dell'ex amministratore, lo conveniva in giudizio chiedendo al Tribunale che venisse accertata la sua responsabilità contrattuale per grave inadempimento. In particolare, il condominio rilevava che l'amministratore aveva distratto per altri scopi delle somme che erano state accantonate dai condòmini al fine di saldare alcune fatture emesse dai suoi fornitori e di essere stato costretto ad un nuovo pagamento in favore di questi ultimi.

Inoltre, secondo il condominio, dall'esame della documentazione contabile era emerso che l'amministratore aveva eseguito dei versamenti in favore di ditte e/o persone estranee alla gestione condominiale, compreso un pagamento eseguito in favore di una concessionaria di auto senza l'indicazione della causale. Alla luce di ciò, il condominio chiedeva che il Tribunale condannasse l'amministrator e alla restituzione delle somme distratte e quelle pagate ai fornitori.

La decisione
La domanda del condominio è stata parzialmente accolta dal Tribunale il quale condannato l'ex amministratore alla restituzione delle somme di cui era stata accertata nel corso del giudizio la distrazione per finalità diverse dalla gestione condominale e per le quali non vi era stata nessuna approvazione da parte dell'assemblea, mentre ha rigettato la richiesta di condanna per la restituzione delle somme accantonate per il pagamento dei fornitori in quanto il condominio non aveva fornito la prova di essere stato chiamato a corrispondere nuovamente gli importi per le stesse causali.

Le motivazioni
Secondo il Tribunale capitolino, al condominio che ritiene che l'amministratore abbia mal gestito il denaro e che ne abbia fatto un impiego infedele, incombe l'onere di fornire la prova che « l'esercizio in contestazione si è in realtà chiuso, non con debiti di gestione ma con veri e propri avanzi di cassa, o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata (e poi, a un certo punto, “dispersi”, senza un corrispondente, effettiva partita in uscita) oppure sin dall'inizio fraudolentemente occultati».

Sull'amministratore, invece, incombe l'onere di fornire la prova della corretta gestione e, quindi, dell'effettivo ed accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o necessarie per l'urgenza.

Le attribuzione dell’amministratore ed i limiti del mandato
Il potere di rappresentanza che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate nell'articolo 1130 del Codice civile. I limiti possono essere superati con il conferimento di maggiori poteri all'amministratore da parte del regolamento del condominio o con una delibera dall'assemblea. Infatti, all'amministratore non è riconosciuto un generale potere di spesa, tranne nei casi previsti dagli articioli 1130 e 1135 del Codice civile sui lavori urgenti. Spetta all'assemblea condominiale il compito di approvare il bilancio consuntivo e valutare l'opportunità o meno delle spese sostenute dall'amministratore.

L'amministratore, conclude la sentenza, ha l'onere di precisare quali pagamenti sono stati effettuati e di fornire la prova che riguardino obbligazioni che sono state legittimamente contratte nell'interesse del condominio nei limiti dei suoi poteri e previa autorizzazione dell'assemblea.