Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Il blackout che ha colpito Spagna e Portogallo ha reso percepibile quanto la gestione delle reti energetiche può essere complessa e come, anche nelle case in condominio, occorra contemplare quali comportamenti adottare se l’energia manca davvero e per molte ore. Nuovi risparmi e benefici per i proprietari negli articoli della settimana.
Cedolare secca applicabile anche se il conduttore è imprenditore: la Commissione tributaria di primo grado di Caserta, sentenza 1850/2025, allineandosi alla giurisprudenza di legittimità, Cassazione 12395/2024, ha ribadito che la qualifica imprenditoriale o professionale del conduttore è irrilevante ai fini dell’accesso al regime agevolato, se l’immobile é ad uso abitativo.
Ritorna il click day per il bonus colonnine domestiche: inizia il 29 aprile e finisce il 27 maggio per il contributo pari all’80% delle spese sostenute nel 2024. Il limite massimo è di 1.500 euro per i privati e 8.000 euro per i condomìni. Conta chi arriva prima, fino ad esaurimento dei 20 milioni di euro stanziati.
Approvato con il voto di fiducia il decreto bollette, che amplia la platea dei soggetti ammessi a costituire e controllare le Cer. Introduce anche il limite alla pignorabilità dell’immobile adibito ad abitazione principale e di residenza per i soggetti vulnerabili, definiti ex Dlgs 210/2021, in caso di morosità per oneri energetici condominiali inferiori a 5.000 euro, se l’immobile non é di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). Il condominio conserva la facoltà di iscrivere ipoteca giudiziale.
Circa il superbonus, l’agenzia delle Entrate, interpello 122/2025, ha chiarito che l’omessa compilazione del quadro “F” della Cilas, stato legittimo, determina la decadenza, anche se è sanabile con ravvedimento. Ma, se questo accade, diventa inapplicabile la tassazione al 26% per le cessioni nel decennio, confermata invece per quelle secondo le regole ordinarie nei cinque anni. Riconosciuto il danno da perdita di chance, tra il 110% e il 70%, dal Tribunale di Savona, sentenza numero 45 del 31 gennaio 2025 secondo la quale l’impossibilità di cessione del credito non costituisce causa di forza maggiore opponibile al committente.
Sugli affitti brevi, arriva l’analisi di Italianway e rileva un incremento nel 2025 della quota di proprietari che utilizzano per sé l’immobile per ridurre le spese di viaggio a fronte dell’incertezza economica.
Buona notizia che sia stato confermato che, l’installazione di servoscala e ausili simili, beneficiano delle deroghe alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi locali, articolo 79, Dpr 380/2001.
Sul ruolo e le responsabilità dell’amministratore di condominio: viene ribadito il principio, sancito dall’articolo 1129, comma 14, Codice civile, secondo cui la mancata specificazione analitica del compenso all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo, ne determina la nullità. Il Tribunale di Caltanissetta, sentenza 186/2025, ha chiarito che tale nullità non invalida gli atti compiuti dall’amministratore, il quale continua ad operare legittimamente in regime di prorogatio imperii, conservando i propri poteri gestori e di rappresentanza anche processuale, fino all’effettiva nomina del successore, con diritto al compenso, ma i suoi poteri sono limitati alle attività urgenti.
La Corte d’appello di Roma, sentenza 7585/2024, ha precisato che occorre delibera dell’assemblea per legittimare l’amministratore ad agire nelle controversie di debito/credito tra il condominio e un precedente amministratore. Il Tribunale di Nola, ordinanza 12 marzo 2025, ha sancito che l’amministratore non può dire di no alla richiesta di un condomino di ottenere copia del registro di anagrafe condominiale. Particolare attenzione deve essere dedicata dall’amministratore alla gestione dei dati personali, incluse fotografie e video, raccolti in occasione di sinistri (infiltrazioni, danni e altro) secondo gli articoli 13, 28 e 32 del Gdpr.
Vita di condominio: il Tribunale di Vicenza, sentenza 535/2025, ha deciso che la condizione di disabilità non conferisce il diritto di occupare stabilmente le aree comuni di manovra se ciò ostacola il passaggio altrui. La legge 13/89 non legittima deroghe all’uso paritario ex articolo 1102 Codice civile.
È confermato che la revisione delle tabelle millesimali contrattuali è ammessa solo per errore o alterazione valori per più di un quinto, articolo 69 disposizioni attuative Codice civile, e i criteri e coefficienti originari contrattuali non possono essere modificati a maggioranza.
Si ripropone la questione del quorum deliberativo per l’assegnazione a turno dei posti auto, maggioranza qualificata o ordinaria secondo Cassazione 16902/2023 e rimane esclusa la cedibilità del posto assegnato al disabile.
Vietato vietare i panni stesi. Ma se il regolamento che lo proibisce è contrattuale occorre l’unanimità, se assembleare basta la maggioranza qualificata. Cassazione 7491/2025 conferma che il condomino controparte non ha diritto di partecipare né di essere convocato all’assemblea sulla lite in cui è parte.
Obbligatoria la negoziazione assistita per procedere in giudizio per ottenere risarcimento pagamenti somme sino a 50.000 euro, salvo esclusioni e materie soggette a mediazione. Interessante caso sulla responsabilità da custodia, articolo 2051 Codice civile, esempio da fogna, salvo caso fortuito. Risarcibili anche danno da lucro cessante e spese Atp necessarie e l’offerta tardiva non esclude condanna alle spese.
Va provata l’illegittimità e il danno per occupazione dello spazio aereo, articolo 840 Codice civile, con cartelloni pubblicitari.
Le ultime su immobili e affitti: Bankitalia conferma il trend dei prezzi del mercato residenziale al rialzo nella seconda metà del 2024. Patrimonio edilizio vetusto e riqualificazione: studio evidenzia la criticità dell’età del patrimonio e l’opportunità della riqualificazione energetica per creare smart ready house. Il conduttore può agire direttamente contro il terzo responsabile (articolo 1585, comma 2, Codice civile) per danni anche alle strutture murarie. Più spazio per la pianificazione urbanistica ai Comuni: la Corte costituzionale, sentenza 51/2025, dichiara illegittima la legge regionale Lazio 7/2017 e consente deroghe senza delibera consiliare.
Ne Il punto di Antonio Scarpa: occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui; obblighi informativi del mediatore immobiliare; usucapione di area abusivamente lottizzata; assemblea condominiale, limiti alla deleghe e prova di resistenza.
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