Consegna chiavi al locatore durante il preavviso: non è un’autorizzazione a non pagare l’affitto

Il recesso dell'affittuario produce effetti dalla scadenza del termine semestrale di preavviso. Fino ad allora, quindi, deve continuare a versare i canoni indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile. La funzione del preavviso, infatti, è da una parte di concedere al proprietario il tempo presumibilmente necessario per reperire un altro conduttore senza perdere compensi per l'uso dei locali e, dall'altra, permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente occorrente per reperire un'altra sistemazione. A ribadirlo è il Tribunale di Trapani con sentenza 483 del 7 luglio 2020.

La vicenda
Tutto nasce dall'opposizione avverso un decreto ingiuntivo da cui era stata raggiunta una ditta per i circa 9 mila euro dovuti a titolo di indennità di preavviso della risoluzione di un contratto di locazione. Indennità che, secondo l'opponente, non era dovuta essendosi la locazione risolta per mutuo consenso. Circostanza negata dalla controparte, una Srl che, invece, adduceva una comunicazione unilaterale di disdetta anticipata da parte della conduttrice. Motivo per cui, faceva notare al giudice, per altri sei mesi dalla ricezione del recesso le era dovuto il pagamento del canone di locazione a nulla rilevando il fatto che l'immobile fosse stato restituito immediatamente. Esperiti sia la procedura di mediazione, sia il tentativo di conciliazione (fallito), il Tribunale respinge il ricorso.

La decisione
Da quanto emerso, la conduttrice aveva comunicato alla locatrice la disdetta anticipata dal contratto di locazione stipulato tra le parti. Il nodo centrale della lite, allora, verteva sull'inquadramento della questione nell'alveo della risoluzione anticipata per mutuo consenso viste delle circostanze: consegna delle chiavi, mancata riscossione dei canoni nei sei mesi successivi, dichiarazione all'agenzia delle Entrate. Ebbene, secondo il solido orientamento della giurisprudenza di legittimità – tra cui Cassazione 19429/2016 – il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto. Egli, perciò, fino a tale termine è tenuto a versare i canoni indipendentemente dal momento eventualmente anteriore di materiale rilascio del bene (Cassazione 12157/2016).

La funzione cui risponde il preavviso del conduttore è infatti, ricorda il Tribunale di Trapani, di «concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione». E se è vero che il conduttore non ha mantenuto il godimento dell'immobile per l'intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare, è pur vero che la sua libera scelta non può ledere l'interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l'intero periodo del mancato preavviso. Ciò, ovviamente, salvo dimostrazione che intanto avesse reperito un altro conduttore (Cassazione 15769/2015).

Il diritto al compenso durante il preavviso
Ebbene, nella vicenda, non c'era stata prova né che il locatore avesse usato direttamente o indirettamente l'immobile, né che vi avesse tratto profitto. La rinuncia al compenso per il periodo di preavviso, poi, non poteva neanche desumersi dal silenzio del locatore dovendo semmai risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili. E non vi rientrava l'accettazione in restituzione delle chiavi trattandosi di un comportamento in qualche modo necessitato dall'abbandono dei locali da parte del conduttore e comunque inidoneo di per sé a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l'intera durata del periodo di preavviso cui avrebbe avuto diritto per legge, ovvero la risoluzione consensuale del contratto.

La consegna delle chiavi
È infatti insufficiente, marca il giudice trapanese, la sola ricezione delle chiavi da parte del locatore per pervenire all'accertamento di una condotta tale da produrre l'accettazione tacita perfezionativa di un patto solutorio del contratto di locazione, con rinuncia ai canoni dovuti per il semestre in corso. In definitiva, il mero silenzio del locatore al momento della ricezione delle chiavi non assume, assenti altre circostanze, inequivoco significato di «volontà negoziale abdicativa del diritto alla percezione dei canoni relativi al semestre in corso, risultando inidonea allo scopo pure la dichiarazione all'agenzia delle Entrate, la quale rileva solo ai fini fiscali ma non ha effetti fra le parti ai fini civilistici».

Del resto, rileva, dalla data apposta nella dichiarazione non si può ricavare la natura della cessazione del contratto (per recesso unilaterale o risoluzione consensuale) dovendo semmai ricavarsi dalla comunicazione di disdetta anticipata la data d'efficacia della stessa, cioè dopo sei mesi. Ebbene, non avendo il conduttore provato il mutuo consenso, aveva di fatto esercitato il diritto di recesso senza rispettare il termine di preavviso semestrale. Di qui, la permanenza dell'obbligo di pagamento della relativa indennità. Queste, le ragioni per cui l'opposizione al decreto ingiuntivo viene respinta.