Contratti a prezzo calmierato: il bollino si può riciclare

Un bollino riciclabile. L’attestazione sui contratti d’affitto a canone concordato può essere usata più volte, secondo le ultime istruzioni delle Entrate (circolare 15/E del 2023, pagina 71). Nelle intenzioni del Fisco si tratta probabilmente di una semplificazione, ma il risultato è che su un certo numero di contratti mancherà il controllo di regolarità. Tanto è vero che nel mese di luglio l’Agenzia è stata sollecitata a riconsiderare la questione da otto sigle di categoria (proprietari e inquilini).

L’attestazione è stata introdotta dal decreto ministeriale 16 gennaio 2017 che disciplina gli affitti agevolati, cioè quelli in cui il locatore accetta di incassare dall’inquilino un canone inferiore ai valori di mercato in cambio di vantaggi fiscali (Imu scontata del 25%, cedolare secca al 10% o prelievo ordinario ridotto del 30%). In particolare, il bollino è necessario per le locazioni che vengono stipulate con il fai-da-te, vale a dire senza l’assistenza delle sigle di categoria, e viene rilasciato proprio dalle associazioni della proprietà edilizia o dai sindacati degli inquilini. Così da verificare che il canone non sia troppo alto e siano rispettate le altre regole (ad esempio, che in un contratto per studenti l’inquilino sia iscritto a un corso di laurea o che ci siano le esigenze specifiche per stipulare un contratto transitorio).

Nel 2022 i contratti a canone concordato “3+2” sono stati il 27,1% del totale delle 904.800 nuove locazioni registrate alle Entrate, cui va aggiunto il 4,9% degli affitti per studenti e il 10% dei contratti transitori siglati nei centri maggiori (per i quali il canone non è libero). Il canone calmierato, perciò, l’anno scorso ha coperto oltre il 40% delle nuove stipule.

Da punto di vista di logico, l’attestazione sarebbe necessaria per ogni nuovo contratto. A imbrogliare le carte, però, è intervenuto il decreto Semplificazioni (rectius: complicazioni) del 2022: nella versione iniziale dell’articolo 7 prevedeva che la stessa attestazione potesse valere per tutti i contratti stipulati dopo il suo rilascio «fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce». Insomma: il bollino non riguardava più il contratto, ma l’immobile. Quasi come fosse l’attestato di prestazione energetica. Il testo è stato poi modificato con la conversione in legge del decreto 73/2022. E ancora oggi stabilisce che l’attestazione resta valida se i contratti successivi hanno «il medesimo contenuto» di quello per cui è stata rilasciata.

Cosa significa «medesimo contenuto»? Prima della circolare delle Entrate, la lettura più prudente è che dovesse trattarsi di un contratto identico in tutto e per tutto, stipulato ex novo con le stesse parti di quello precedente.

L’Agenzia offre un’interpretazione estensiva, dicendo che «non sono considerate rilevanti le variazioni del conduttore o del canone di locazione, purché rimanga entro il limite stabilito dall’accordo territoriale». L’effetto pratico è che il locatore in molti casi risparmierà il costo dell’attestazione (variabile a livello territoriale, nell’ordine dei 50-1oo euro). Ma, d’altra parte, si tornerà alla situazione “ante 2017” in cui si lamentava l’assenza di controllo sui contratti stipulati con il fai-da-te.

Le sigle di categoria, oltre al rischio che vengano applicati canoni troppo alti, paventano un boom dei contenziosi (tra le parti, ma anche con la stessa Agenzia e i Comuni interessati al gettito Imu). Perché lo stato e le dotazioni dell’immobile potrebbero essere cambiati rispetto al momento del rilascio dell’attestato. O perché, comunque, il nuovo inquilino sarebbe “legato” a dati dichiarati da quello precedente. Senza contare che alcune intese locali prevedono l’aggiornamento periodico delle fasce di oscillazione del canone, con ciò vanificando l’indicazione del limite massimo nell’attestazione.