Corresponsabili condominio e ditta esecutrice dei danni causati da beni comuni al condomino danneggiato

Dei danni causati da beni e servizi comuni alle porzioni dello stabile di proprietà esclusiva di un condomino risponde sia il condominio, tenuto quale custode a fare il possibile per impedirli, e sia il terzo che vi abbia eventualmente concorso. La domanda del danneggiato, quindi, si riterrà diretta ad incassare il risarcimento per intero da ciascuno dei coobbligati. Lo sottolinea la Corte di appello di Catania con sentenza 1314 del 18 giugno 2022.

La lite si apre con il decreto ingiuntivo, ottenuto da un condominio nei confronti di una Srl titolare di un appartamento e debitrice di spese di ristrutturazione ordinaria e straordinaria appaltate ad una ditta. Contro la pretesa, però, arriva l'opposizione. Era la società, si contesta, ad esser creditrice di un risarcimento per i danni da infiltrazioni cagionati al proprio immobile. Fenomeni, spiega, conseguenti a lavori mal eseguiti ed a perdite di condotte condominiali. Di qui, la domanda di ristoro contro ditta esecutrice e condominio. Il Tribunale concorda e revoca il decreto ma l'ente formula appello. Era sbagliata, lamenta, la decisione di addossargli la responsabilità degli eventi come committente e custode. Motivo parzialmente accolto.

Secondo recente giurisprudenza di legittimità in tema di appalto, scrive la Corte richiamando Cassazione 11606/2022, se i difetti sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi, la relativa azione è contrattuale per cui spetta solo al committente cioè ai singoli condòmini verso i quali l'appaltatore si obbliga. In effetti, per i vizi inerenti porzioni esclusive, legittimato ad agire per la garanzia è il proprietario e non occorre l'intervento degli altri partecipanti. Ebbene, nella vicenda, la Srl – titolare di un seminterrato usato come deposito materiali – nel denunciare le infiltrazioni manifestatesi dopo la ristrutturazione dei locali condominiali, oltre che l'esistenza di perdite dalle condotte comuni, aveva assunto un doppio ruolo: committente che si duole per i vizi e difetti nell'esecuzione dei lavori appaltati e danneggiato che contesta al condominio l'insufficiente manutenzione delle aree comuni.

Del resto, l'esito della consulenza tecnica esperita era chiaro. Alcune infiltrazioni provenivano dal soprastante cortile comune interessato da lavori di raccordo tra la parte piana e la scivola non effettuati a regola d'arte, mentre altre macchie provenivano dal lastrico privo di guaina impermeabilizzante. I danni reclamati, insomma, erano stati provati così come era stato escluso che il proprietario del deposito avesse concorso colposamente alla rovina della merce per non averla spostata dalle zone colpite. Ma, ricorda la Corte, il condominio quale custode dei beni e servizi comuni è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie per evitare che tali cose arrechino pregiudizio ad alcuno e, se avvenga, risponderà dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini anche se a quei danni abbiano concorso terzi.

Vista la corresponsabilità in solido, perciò, la domanda del danneggiato si riterrà diretta a conseguire per l'intero il ristoro da ogni coobbligato. Nella fattispecie, però, il consulente era stato in grado di indicare con precisione quali danni fossero riconducibili alla mala esecuzione dei lavori e quali alla scarna manutenzione dei beni e condotte comuni tanto da distinguere i relativi costi di ripristino. Inevitabile, dunque, la soluzione dettata dalla Corte di appello di Catania che, accolta parzialmente l'impugnazione proposta dal condominio e scalcolata la somma versata dalla Srl in corso di causa, condanna la società al saldo del residuo.