Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Quelli che non deducono nulla, perché sono forfettari per scelta o incapienti per reddito; quelli che, detraggono il 50%, perché hanno proprietà e residenza principale o ce l’ha un familiare; quelli che sono conviventi e detraggono il 36%, quelli che hanno l’appartamento affittato. Malgrado la circolare 8/E del 19 giugno 2025 abbia dato nuove certezze alle detrazioni, pur a sei mesi dalla promulgazione della legge di bilancio, non c’è pace per le detrazioni sotto uno stesso tetto e mettere insieme la maggioranza per le delibere delle manutenzioni da pagare entro dicembre 2025, diventa sempre più difficile. Per il riscaldamento, le detrazioni sono confermate solo per i sistemi nati ibridi dal produttore, in attesa di capire entro il 2025, quali saranno le linee guida per l’applicazione in Italia della direttiva sulle Case Green.
Negli articoli della settimana la guida alle agevolazioni fiscali delle Entrate ha evidenziato l’opportunità di transitare dal superbonus al bonus barriere architettoniche, consentendo un incremento dello sconto al 75% per il 2024 rispetto al 70% del superbonus condominiale. La possibilità di spalmare su dieci anni le detrazioni del superbonus 2023 si configura come una misura agevolativa, in particolare per chi con limitata capienza Irpef. La scadenza dell’acconto Imu, fissata per il 16 giugno, impone una verifica attenta, anche per l’eventuale ravvedimento operoso: l’imposta è dovuta anche per le porzioni comuni che generano un reddito proprio, quali locali concessi in locazione o alloggi del portiere. Un’analisi del Tesoro, tramite un working paper, ha sollevato dubbi sull’effetto espansivo della crescita da superbonus: una quota rilevante degli investimenti si sarebbe realizzata indipendentemente dagli incentivi. Il blocco del portale Enea per i lavori a cavallo tra il 2024 e il 2025 sta, complici le dichiarazioni 730, rendendo necessarie autocertificazioni per le spese del 2024.
Trasparenza e correttezza, princìpi confermati nella gestione condominiale negli articoli della settimana. Il Tribunale di Castrovillari, con decreto 788/2025 dell’11 maggio 2025, ha sancito la revocabilità dell’amministratore che ometta l’apertura del conto corrente condominiale intestato all’ente. La Cassazione, con la sentenza 14039/2025, ha stabilito l’inammissibilità del ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore cessato dall’incarico per decorso del termine biennale, dato che questi mantiene unicamente poteri di gestione urgente senza diritto a ulteriori compensi. Le spese anticipate dai condòmini su parti comuni sono rimborsabili solo se strettamente urgenti, secondo Cassazione 16351/2025, del 17 giugno. Consentita la correzione degli errori materiali nei verbali assembleari, ma non può modificare il contenuto delle delibere, secondo Cassazione 6552/2015. Per il riscaldamento centralizzato, Cassazione 24976/2022, ha precisato che la delibera di eliminazione per impianti autonomi è valida a maggioranza solo se prevede un progetto di trasformazione unitario. In tema di teleriscaldamento, la Cassazione 18045/2024, ha riconosciuto il diritto dei condòmini a conoscere i consumi, sia volontari che involontari, inclusi i dettagli sul calcolo delle dispersioni di calore.
Il contenzioso in materia di appalti, frequente in era post-superbonus, è spesso riconducibile a ditte improvvisate e formulazione contrattuale carente; la presidente del Tribunale di Monza, Gabriella Mariconda, ha sottolineato la rilevanza di clausole chiare. Un caso esemplificativo, trattato dalla presidente della seconda sezione del Tribunale monzese, Maria Teresa Latella, ha riguardato un amministratore che ha redatto un verbale falso per favorire una ditta (sentenza numero 16/2025), configurando un eccesso di potere. La tutela della proprietà immobiliare è stata rafforzata dal Decreto sicurezza (legge 80 del 9 giugno 2025), che introduce misure più stringenti contro l’occupazione abusiva e il deturpamento degli immobili, con potenziali nuove responsabilità per l’amministratore in relazione al Registro anagrafe condominiale. Cassazione 5528 del 2 marzo 2025 ha ribadito la nullità assoluta delle delibere assembleari che dispongano interventi su beni di proprietà esclusiva, confermando che ogni decisione su tali beni richiede il consenso esplicito dei titolari. Questo principio trova riscontro nel consolidato orientamento che l’occupazione condominiale di superfici private senza assenso esplicito è da considerarsi illecita.
Cassazione 16148/2025 stabilisce che l’installazione di dissuasori di sosta o cancelli non costituisce innovazione se non altera la funzione o la destinazione delle aree comuni. Il Tribunale di Palermo, con sentenza 2311 del 27 maggio, ha escluso la lesività di un condizionatore posizionato a oltre dieci metri da una proprietà vicina, purché non derivino pregiudizi concreti. La Cassazione, con l’ordinanza 2770/2025, ha confermato l’opponibilità al conduttore del divieto di esercizio di case di alloggio (inclusi i B&B) presente nel regolamento contrattuale. La nomina giudiziale dell’amministratore è un rimedio residuale, attivabile in caso di inerzia assembleare e senza necessità di contraddittorio, come riepilogato dal Tribunale di Napoli con decreto del 4 giugno 2025. Il Tribunale di Catania, con la sentenza del 13 maggio 2025, ha ribadito che il ricorso all’autorità giudiziaria non può surrogare le scelte discrezionali dell’assemblea nei piccoli condomìni, ammettendo l’intervento giudiziale solo in casi di “assoluta inerzia”.
Per la gestione pratica del condominio, le chat di gruppo WhatsApp in condominio, sebbene utili, non rivestono carattere ufficiale; l’amministratore che ne gestisce una è titolare del trattamento dei dati e deve acquisire il consenso esplicito dei condòmini. La revisione delle tabelle millesimali richiede prova documentale della proprietà indivisa, non essendo sufficiente la sola deduzione del regime di comunione legale, secondo Cassazione 10464 2025. Per la mancata consegna dei documenti da parte dell’amministratore uscente, il Tribunale di Latina, con ordinanza del 14 marzo 2025, ha precisato i requisiti del ricorso d’urgenza. L’errata corrige con la sostituzione di una delibera condominiale impugnata con una nuova, conforme alla legge, determina la cessazione della materia del contendere, con le spese di giudizio decise secondo il principio della soccombenza virtuale, secondo Cassazione 16397/2025 del 18 giugno. L’Acquedotto pugliese ha annunciato ricorso al Consiglio di Stato dopo la bocciatura delle bollette idriche da parte del Tar Lombardia. Un nuovo attore nel processo condominiale è il revisore condominiale quale Ctu, figura specializzata riconosciuta con Dm 4 agosto 2023, n. 109.
Il mercato degli affitti evidenzia canoni in centro città tripli rispetto alla periferia, secondo i dati di Scenari Immobiliari a maggio 2025. Per le irregolarità edilizie nelle locazioni commerciali, è il conduttore a dover verificare l’idoneità dell’immobile, salvo pattuizioni contrarie, come statuito da Tribunale di Siracusa (sentenza 31 marzo 2025, n. 528), Tribunale di Napoli Nord (sentenza 23 gennaio 2025, n. 277) e Cassazione (ordinanze 14067/2023 e 17911/2020). Il Crime Report 2025 di BauWatch stima danni per 1,5 miliardi di euro l’anno in Europa a causa di furti nei cantieri edili. La direttiva Case Green (Epbd) potrà influire commercialmente sulle valutazioni di mercato di immobili residenziali in classe energetica G che non migliorino i rendimenti. L’impiego della canapa in edilizia si propone quale soluzione sostenibile, vantaggiosa per isolamento e comfort.
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Il ricorso all’autorità giudiziaria non sostituisce le scelte discrezionali dell’assemblea
di Laura Capelli - dirigente Unai Bergamo
