Covid e affitto, la garanzia dell’idoneità non comprende la produttività dell’attività commerciale

È la dimensione materiale, e non quella giuridica, a rilevare nella locazione commerciale per cui il proprietario è tenuto soltanto a garantire che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore. Peraltro, in tali tipi di locazioni, l'obbligo usualmente a carico del locatore di mantenere il bene in condizioni tali da servire allo scopo convenuto non è previsto da norme imperative e si può anche stabilire che siano a carico dell'inquilino tutti gli oneri d'uso esonerando il proprietario da responsabilità.

Condizione di efficacia
La particolarità del contratto, quindi, varrà come condizione di efficacia, elemento presupposto o impegno del locatore nell'assicurare un pacifico godimento in base all'uso convenuto, solo se espressamente concordato non essendo sufficiente che se ne faccia mera menzione. Lo scrive il Tribunale di Roma con sentenza n. 16826 del 26 ottobre 2021.

Apre la lite lo sfratto per morosità con richiesta di convalida per omesso pagamento di canoni notificato al gestore di un bed&breakfast. Domanda cui l'uomo si oppone vista l'impossibilità sopravvenuta di esercitarvi l'attività per le limitazioni pandemiche e l'indisponibilità del proprietario ad aiutarlo riducendo i mensili. Controparte ribatte: aveva occupato l'immobile e doveva saldare il debito. In ogni caso, andava esclusa l'impossibilità sopravvenuta nell'onorare il dovuto poiché del rischio d'impresa il locatore non può rispondere.

Tesi accolta dal Tribunale che dichiara risolto il contratto per inadempimento del conduttore, restato sempre in possesso dell'immobile. Bocciata, anche la pretesa di diminuire l'importo del canone. Intanto, premette, il legislatore ha adottato sistemi compensatori prevedendo un credito di imposta pari al 60% dell'ammontare dei canoni locativi. Ha previsto, poi, ristori per singole categorie. Non esistono, però, previsioni che sanciscano l'obbligatorietà di una riduzione del canone di locazione in casi analoghi al concreto come è accaduto per palestre, piscine ed impianti sportivi.

Infondato, poi, il riferimento all'impossibilità sopravvenuta totale e/o parziale di adempiere la prestazione poiché nei contratti a prestazioni corrispettive la parte liberata non può esigere la controprestazione e deve restituire quella già ricevuta secondo il criterio della ripetizione indebita. E, nella vicenda, il gestore del B&B era rimasto nel possesso dell'immobile anche durante il lockdown. Infine, alcuna responsabilità per il ridotto utilizzo poteva addebitarsi al locatore che aveva consegnato un bene utilizzabile e difatti costantemente adoperato dal conduttore con facoltà di adibirlo all'accoglienza turistica. In ordine all'eccessiva onerosità sopravvenuta, v'era da dire che l'immobile aveva conservato il proprio valore locativo nel periodo interessato e che la crisi non era definitiva.

La questione centrale
Ma a chiudere il cerchio, era un'altra circostanza: la causa del contratto di locazione, anche commerciale, non si estende alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi. E la dichiarazione, resa nel contratto, dello specifico uso che intende farne non impone affatto al locatore la garanzia dell'effettiva possibilità di tale uso. Più in particolare, per le locazioni commerciali, rileva solo la dimensione materiale e non produttiva del bene ed il proprietario è tenuto solamente ad assicurare che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'utilizzo pattuito ma non anche che tale uso sarà sempre possibile e proficuo. Queste, le ragioni per le quali il Tribunale di Roma dichiara risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore, ordina il rilascio del bene e lo condanna al pagamento delle somme dovute.