Danni agli inquilini per l’umidità a carico del locatore, niente «manleva» dall’impresa

Nella sentenza 15191 del 2018, la Cassazione ha esaminato un caso in cui i conduttori di un immobile ad uso abitativo convenivano in Tribunale il locatore, chiedendo che fosse accertato il suo inadempimento per la comparsa di vizi nell'immobile stesso, con conseguente risoluzione consensuale del contratto e la riduzione del canone locatizio, oltre alla restituzione degli importi indebitamente pagati ed il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Il locatore riteneva che, in base ad un accertamento tecnico preventivo svolto, la responsabilità dei vizi era imputabile all'erronea esecuzione delle opere di ristrutturazione svolte dalla società di costruzioni, di cui chiedeva la chiamata in causa e al comportamento colposo dei conduttori che non avevano garantito i necessari ricambi d'aria dei locali abitativi. La società chiedeva, a sua volta, il rigetto delle domande e la condanna dei professionisti a tenere manlevata la società da ogni conseguenza pregiudizievole dipendente dalle domande azionate dal locatore. Il Tribunale, disposta una perizia, dichiarava la risoluzione del contratto per gravi vizi della cosa locata, disponendo la restituzione del deposito cauzionale dal locatore al conduttore con interessi e rigettando la domanda di risarcimento dei danni nei confronti del locatore. Contro tale sentenza, quest'ultimo proponeva appello lamentando l'erronea valutazione della perizia e dell'accertamento tecnico preventivo, chiedendo la condanna della società a manlevarlo da qualsiasi somma da corrispondere ai conduttori.
La Corte di Secondo Grado rigettava l'appello, motivando in ordine alla comparsa, rispetto al contratto di locazione, di macchie di muffa e umidità riconosciute dallo stesso locatore ed imputabili all'insufficiente isolamento delle pareti perimetrali da parte della società costruttrice e alla difficoltà di realizzare il totale cambio d'aria per limitare l'umidità relativa agli ambienti, stante le finestre a piano terra ed affaccianti su strada trafficata in corrispondenza di semaforo. La Corte rigettava anche l'appello incidentale della società relativa alle statuizioni sulle spese di lite ritenendo che la compensazione operata e la percentuale di 1/3 delle spese di perizia fosse giustificata dalla imputabilità dei vizi all'insufficienza dell'isolamento termico.
Contro tale sentenza, il locatore ricorreva in Cassazione, con tre motivi. Con il primo motivo denunciava la parte in cui la sentenza, pur ritenendo ineccepibili le risultanze peritali dell'accertamento tecnico preventivo e della CTU, riteneva infondata la domanda di manleva azionata dal locatore nei confronti della società in violazione delle garanzie relative alla stabilita a sicurezza dell'attività edificatoria, conservazione e funzionalità degli edifici, assumendo che la legittimazione ad agire contro l'appaltatore, spetti non soltanto al committente ed ai suoi aventi causa ma anche all'acquirente dell'immobile nei confronti del costruttore-venditore. Per il ricorrente, le perizie espletate avevano dato conto della derivazione dei vizi dalla caratteristica dei muri perimetrali e dalle condizioni d'uso dell'abitazione. In particolare il giudizio di merito aveva portato ad accertare la responsabilità della società costruttrice dei lavori e del progettista e ad escludere la responsabilità del locatore, che aveva dato in locazione l'immobile appena tre mesi dopo averlo acquistato dalla società costruttrice, la quale lo aveva dichiarato privo di vizi. La sentenza impugnata veniva censurata anche nella parte in cui non riconosceva la responsabilità della società e dei soggetti che abbiano concorso alla produzione di un unico fatto dannoso. Per gli ermellini, la motivazione va a censurare espressamente il capo di sentenza sulla responsabilità del locatore, violando i principi di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata che devono connotare i motivi di ricorso.
Nel secondo motivo, il ricorrente denunciava il fatto che la Corte non avesse ritenuto che il deposito cauzionale, ricompreso fra le somme dalle quali il compratore-locatore, doveva essere tenuto indenne in forza della garanzia impropria azionata con la chiamata in causa di terzo. Motivo inammissibile in quanto la norma censurata è del tutto inconferente rispetto al merito della controversia, non essendovi controversia sulla chiamata di terzo sotto il profilo processuale e per non aver censurato il capo di sentenza che ravvisa l'impossibilità di comprendere “in base a quale titolo il locatore possa ottenere l'equivalente del deposito cauzionale dalla società venditrice”.
Con il terzo motivo di ricorso, il ricorrente chiedeva la condanna della società a manlevarlo di tutte le somme per le quali era stato condannato a pagare nei confronti dei conduttori, nonché la condanna della stessa società alla rifusione delle spese del grado di appello e di qualunque altro onere sostenuto.
Il motivo è risultato in parte infondato ed in parte inammissibile. La domanda di manleva svolta nei confronti della società era stata in parte dichiarata assorbita in ordine alle pretese risarcitorie dei conduttori, in quanto la Corte d'Appello aveva ritenuto che non si trattasse di esborso ma della restituzione di un deposito la cui funzione si era esaurita, non essendovi addebito di danni ai conduttori. Non vi era, pertanto, alcuna soccombenza della società nei confronti del locatore. Così come non è configurabile la violazione delle norme sulle spese in ordine al rapporto locatore-conduttore, in quanto la condanna di quest'ultimo alla rifusione dei 2/3 delle spese di lite, appare connessa alla sua soccombenza in ordine alla domanda di restituzione del deposito cauzionale, domanda che non ha alcuna relazione con la società costruttrice.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso principale, assorbito l'incidentale condizionato, condannando il ricorrente alle spese del giudizio liquidate in euro 1.800,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali al 15%.