Distaccarsi dall'impianto centralizzato in condominio

Un tema particolarmente discusso in ambito condominiale riguarda il distacco dall'impianto centralizzato da parte di un condomino. Ad oggi, infatti, il condomino ha il diritto di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento, condizionamento o produzione di acqua calda sanitaria centralizzato solo a patto di non creare notevoli squilibri all'impianto e aggravi di costi per gli altri condòmini. I suddetti requisiti devono essere obbligatoriamente dimostrati tramite perizia tecnica redatta da un tecnico abilitato. Ai sensi del Dm 22 gennaio 2008, n°37, tale professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento ed evacuazione dei prodotti della combustione.

Le ragioni che spingono un condomino ad intraprendere l'iter del distacco dall'impianto centralizzato, che potrebbe rivelarsi alquanto oneroso o essere soggetto a contenziosi da parte dell'assemblea condominiale, risiedono principalmente nella volontà di raggiungere una maggiore autonomia gestionale dell'impianto mediante la possibilità di decidere, in modo arbitrario, gli orari di accensione e il settaggio della temperatura desiderata. Qualora un condomino voglia procedere con l'intervento di distacco dall'impianto centralizzato deve farne comunicazione all'amministratore il quale, a sua volta, dovrà richiedere al condomino la perizia tecnica attestante il soddisfacimento dei requisiti di assenza di squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Successivamente, l'amministratore dovrà dare “comunicazione” della richiesta del distaccante in sede di assemblea. Qualora il distaccante non fornisca la suddetta perizia l'assemblea può vietare il distacco con la motivazione della mancata prova dei requisiti tecnici previsti da legge che legittimano la richiesta di diritto al distacco. Nel caso in cui venga fornita la perizia tecnica, l'assemblea viene chiamata non per fornire l'autorizzazione del distacco ma per valutare la sussistenza dei presupposti tecnici per l'esercizio del diritto.

A tal proposito, in sede assembleare si possono verificare diversi scenari:
-la perizia è esaustiva, in quanto è possibile desumere chiaramente che tutti i requisiti sono rispettati e quindi il distacco può reputarsi legittimo;
-la perizia risulta incompleta e l'assemblea richiede al distaccante delle integrazioni;
-la perizia non evidenzia in modo chiaro i risultati o gli stessi generano dubbi oggettivi tali da richiedere una controperizia da parte di altro tecnico incaricato dall'assemblea;
-la perizia del condòmino attesta che il distacco non rispetta i requisiti richiesti da legge e l'assemblea procede con il divieto al distacco salvo diversi accordi di natura economica come, ad esempio, il pagamento da parte del distaccato di una quota delle spese del consumo dell'impianto centralizzato.

Si precisa che all'interno della perizia tecnica non è richiesta la stima di un eventuale risparmio energetico derivante dal distacco dell'impianto centralizzato in quanto, nella maggioranza dei casi, non sussiste alcun risparmio. Il distacco, infatti, consente di abbattere solo i costi riferiti alla spesa della quota consumi, mentre altre spese, inerenti alla manutenzione e alla sicurezza dell'impianto, potrebbero continuare ad essere a carico, anche in relazione ad accordi condominiali specifici.

Si ricorda, inoltre, che con il distacco il condomino rinuncia solo all'uso dell'impianto centralizzato e non alla comproprietà dello stesso; in qualsiasi momento, il distaccato potrebbe lecitamente procedere con il riallaccio e, in ogni caso, secondo il Dlgs 4 luglio 2014, n°102 rimane a carico di tutti i condòmini una quota fissa per la spese di gestione e per i consumi involontari. La redazione della perizia tecnica non è l'unico obbligo al quale il distaccante è tenuto ad assolvere:
-nel caso di distacco e contestuale allaccio di nuovo impianto, vige l'obbligo di scaricare i prodotti della combustione in copertura così come previsto dalla legge 3 agosto 2013, n°90;
-ai sensi del Dm 26 giugno 2015, allegato, paragrafo 5.3 è necessario redigere una diagnosi energetica: «Nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, ivi compreso il distacco dall'impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell'edificio e dell'impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione)»;
-il distacco dal generatore condominiale incide sulla prestazione energetica dell'immobile. Ciò renderà necessaria la redazione di un nuovo attestato di prestazione energetica (Ape) e la registrazione del nuovo generatore presso il catasto di riferimento.

Infine, bisogna ricordare che ai sensi del Dpr 16 aprile 2013, n°74, l'intervento deve essere effettuato solo dal terzo responsabile, incaricato della conduzione, dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto centralizzato, in quanto l'operatività del distacco incide sull'impianto complessivo di distribuzione che non può essere in alcun modo manomesso da altro tecnico.Qualora il condomino proceda al distacco nonostante l'inadempienza agli obblighi di legge, l'amministratore potrebbe disporre il rispristino dello stato di fatto. In alcune casistiche, anche in presenza di squilibri, è possibile distaccarsi corrispondendo un indennizzo concordato in sede di assemblea condominiale.

Il legislatore ha espressamente previsto, con l'articolo 1118 Codice civile, la possibilità per il condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, distaccandosi dallo stesso. Tale diritto è però condizionato alla verifica che il distacco non determini:
-notevoli squilibri di funzionamento all'impianto centralizzato o
-aggravi di spesa per gli altri condòmini. L'articolo 1118 Codice civile chiarisce come il rinunciante, in seguito al distacco, resti comunque tenuto a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione o messa a norma. Dal tenore letterale della stessa norma si evince come se da una parte il condomino distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato debba ritenersi esonerato dalle spese per l'uso dell'impianto, dall'altra parte lo stesso è sempre obbligato al pagamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, e quindi è tenuto al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria dell'impianto (Tribunale Roma sezione V 2046/2018 ).

Numerosa giurisprudenza di merito si è pronunciata sulla legittimità o meno dell'accollo al condomino che si è legittimamente distaccato, delle spese di consumo fisse, cioè quelle involontarie il cui computo è previsto dal Dlgs 102/2014 (e, di riflesso, da Uni 10200).Sul punto, l'orientamento giurisprudenziale maggioritario è quello di ritenere che il condomino che ha proceduto al distacco dal riscaldamento centralizzato sia obbligato a pagare i costi fissi di manutenzione straordinaria dell'impianto e di conservazione dello stesso, oltre ai consumi involontari (Tribunale Roma 11897/2020).

Per consumi involontari si intendono ad esempio i costi del calore perso nel sistema di distribuzione fino al punto di distacco delle tubazioni e ancora il costo del combustibile, derivante dal consumo involontario di cui comunque beneficiano gli ambienti privati non allacciati all'impianto centralizzato. Invero, il distacco, non fa perdere la comproprietà dell’impianto centralizzato, dal momento che ai sensi dell'articolo 1118, comma 2, Codice civile, il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.Diversamente non sono dovute dal condomino che si è legittimamente distaccato le spese relative all'uso dell'impianto centralizzato.

A tal proposito la Cassazione ha espresso la seguente massima: «In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato – perché operato senza pregiudicarne il funzionamento – ponga, a carico del condomino distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall'impianto comune, si pone in contrasto con l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, come emergente dagli articoli 1118, comma 4, Codice civile (nel testo successivo alla novella apportata dalla legge 220 del 2012), 26, comma 5, della legge 10 del 1991 e 9, comma 5, del Dlgs 102 del 2014» (Cassazione 11970/17).

Quanto al regolamento di condominio, è importante ricordare che anche se di fonte contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'articolo 1138, comma 4, del Codice civile e non può neanche menomare i diritti che ai condòmini derivino dalla legge. Pertanto, come sancito dalla Suprema corte: «È nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti (Cassazione 28051 /2018, Cassazione 9387/2020)».

Le condizioni per il distacco dall'impianto centralizzato vanno in ogni caso individuate, come si evince dal medesimo articolo 1118, quarto comma, Codice civile, nell'assenza di pregiudizio al funzionamento dell'impianto o nell'assenza dell'aggravio dei costi a carico degli altri condòmini. La prova di tali condizioni può essere raggiunta mediante la perizia da parte di un professionista abilitato o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio (Ctu), in caso di controversia giudiziale. Allo scopo di evitare possibili contenziosi è opportuno che il condomino che intenda rinunciare all'impianto centralizzato fornisca la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica (perizia del professionista), dell'insussistenza di notevoli squilibri di funzionamento o di aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Il condomino interessato dovrà quindi informare l'amministratore ai sensi dell'ultimo comma dell'articolo 1122 Codice civile, della sua intenzione di esercitare il proprio “diritto al distacco” producendo tutta la documentazione tecnica necessaria per dimostrare la legittimità della rinuncia all'impianto centralizzato. L'oggetto della detta informativa giustifica per l'amministratore anche la convocazione di una assemblea straordinaria ai sensi dell'articolo 66 delle disposizioni attuative Codice civile.In sede di assemblea, valutata la documentazione tecnica prodotta, i condòmini potranno decidere nel merito e quindi a seconda delle situazioni optare per le seguenti scelte:
-autorizzare il distacco qualora siano provati i presupposti di cui all'articolo 1118 Codice civile;
- o negare l'autorizzazione al distacco per l'assenza delle dette condizioni;
- oppure, qualora sia accertato uno squilibrio termico che può essere eliminato soltanto attraverso un aggravio di costi a carico dei restanti condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato, i condòmini potrebbero decidere di addebitare al soggetto rinunciante la differenza (ad esempio mediante il distacco non diminuisce la quantità di combustibile necessario per il funzionamento);
-o ancora nel caso di aumento di spesa per gli altri condòmini, questi stessi potrebbero all'unanimità fornire il consenso, autorizzando così il distacco.

Si ricordi, infine, che la nullità della delibera assembleare potrebbe essere eccepita, nel caso in cui si giunga ad autorizzare tout court il distacco o si quantifichi un concorso alle spese di gestione in misura irrisoria, senza alcuna perizia tecnica e senza aver raggiunto l'unanimità dei consensi. Per il Tribunale di Roma la nullità della delibera assembleare si verifica quando è data autorizzazione ad “un intervento pregiudizievole per l'impianto comune e che ha aggravato, senza il consenso unanime dei condòmini, la posizione di alcuni di essi»(Tribunale Roma 8906/2016).