Distanze tra costruzioni: diritto di «prevenzione» anche per sopraelevazioni

Per le costruzioni in sopraelevazione si deve sempre considerare il criterio della prevenzione, in tema di rispetto delle distanze. L'assunto è stato appena stabilito dalla corte di Cassazione con la sentenza pubblicata il 3 giugno 2020 numero 10467.

La norma
L'articolo di riferimento è l’873 del Codice civile, per il quale: «Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore».

Il principio di prevenzione
La norma esplicita il principio della prevenzione temporale, secondo il quale chi, nella qualità di proprietario, costruisce per primo, sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare. Il principio della “prevenzione”, dunque, consente (a chi lo fa per primo) di costruire il muro anche sul confine, sapendo però che il vicino avrà il diritto di richiederne la comunione forzosa.

L'interesse pubblico
La norma intende tutelare l'interesse pubblico relativo della tutela della sicurezza, del decoro e dell'igiene della collettività, che, in quanto tale, prevale su quello privatistico, inteso come “particolare”.

Le zone territoriali omogenee
Alle finalità civilistiche si accompagnano quelle amministrativistiche, legate ai piani di urbanizzazione locale, secondo le “zone territoriali omogenee”, la cui disciplina di riferimento si trova nell'articolo 9 del Decreto ministeriale 1444/1968 «Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'articolo 17 della legge 765 del 1967».

L'aumento della volumetria
Ora, se è vero che la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superfice di ingombro - e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione (tra le tante, Cassazione 21059/09; conforme 15732/2018) – è altrettanto vero che, in queste controversie, occorre sempre esaminare la “vicenda storica” che vi fa da corollario (modalità di costruzione dei piani sottostanti) e la specifica disciplina, in tema di distanze tra edifici, contenuta nel piano di fabbricazione del comune di riferimento.

Il regolamento locale
Quando il regolamento locale consente la costruzione in aderenza, il principio della prevenzione va ritenuto operante, non ostando a tale conclusione il rilievo che lo stesso regolamento preveda una distanza minima dai confini.

La Corte di Cassazione, su questo, ha costantemente affermato che il criterio della prevenzione, previsto dagli articoli 873 e 975 Codice civile, è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle costruzioni dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio (Cassazione 14705/2019).

L'applicazione del principio
In questi termini, resta fermo il principio per cui: in materia di distanze tra costruzioni, il diritto di prevenzione è applicabile anche in tema di sopraelevazione, nel senso che chi sopraeleva per primo la costruzione esistente può avvalersi delle facoltà riconosciute al preveniente, anche se sussiste il suo dovere di mantenere la scelta fatta per il piano terra (Corte di Cassazione 4948/1990; 22895/2004).