È l’amministratore a vigilare sul rispetto di regolamento e divieti

Il condominio è una piccola comunità e le persone che ne fanno parte sono tenute a rispettare una serie di regole, in modo tale da garantire – oltre che una pacifica convivenza – l’utilizzo equo delle parti comuni. Nella maggior parte dei casi, gli edifici sono dotati di un regolamento che, fra le altre cose, contiene norme di comportamento e divieti.

Rispetto del regolamento

Tutti i partecipanti - proprietari e affittuari - devono rispettare il regolamento e chi lo infrange può andare incontro a una sanzione. Sul punto, l’articolo 70 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile prevede che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200€ e, in caso di recidiva, fino a 800€. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». La norma precisa quindi che «l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice», vale a dire il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, ossia i 500 millesimi. Se nello stabile è presente un cortile con un’area giochi per bambini, il regolamento condominiale può prevedere il divieto di utilizzo dello spazio in determinate fasce orarie – solitamente dopo pranzo e nelle ore notturne - così da garantire il riposo dei residenti. Capita di frequente, però, che qualcuno non rispetti le regole, procurando un danno a chi invece le osserva. Le lamentele in condominio sono all’ordine del giorno e possono protrarsi per mesi o addirittura anni.

Parte lesa

Purtroppo in molti casi per la “parte lesa” non è semplice fare valere le proprie ragioni e vi è il rischio di perdere tempo e denaro, tra avvocati, perizie e udienze in tribunale. Per questo motivo, prima di rivolgersi all’autorità giudiziaria, è opportuno cercare il dialogo con la controparte o con l’amministratore, che può mediare. Il professionista – come si è visto - è legittimato a multare il condomino rumoroso (a patto che l’assemblea deliberi la sanzione), ma se le multe e i richiami non sortiscono l’effetto sperato l’unica via è intraprendere un’azione legale.

Il contenzioso

Nel caso in cui l’oggetto del contendere sia il rumore - ma ciò vale anche per i cattivi odori prodotti dal vicino - la norma di riferimento è l’articolo 844 del Cc secondo cui «il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi». È precisato, inoltre, che «nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso». Dal punto di vista penale, l’articolo 659 dispone che «chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone (…) è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a trecentonove euro». Riguardo agli odori nocivi, l’articolo 674 del Cp prevede, invece, che «chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro».