È nullo il preliminare di compravendita per immobili da costruire se è privo del prezzo

Il Decreto legislativo 20 giugno 2005, numero 122 contiene le «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, numero 210». I concetti di acquirente e costruttore, per questa legge, sono alquanto articolati.

Le definizioni
In effetti, per «acquirente» si intende la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorchè non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Il «costruttore» è qualificato, invece, come imprenditore o cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Infine, per «immobili da costruire» si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

La recente pronuncia in merito della Suprema corte
Ciò posto, la Cassazione - sentenza 17932 - ha appena definito un caso in cui il preliminare di compravendita stipulato tra il costruttore e l'acquirente non si sia perfezionato, per ragioni di carattere formale (relative alla mancata indicazione del prezzo, se non in un'altra scrittura senza firme) riconoscendo il diritto del secondo ad avere restituita l'anticipazione sostenuta.

I fatti
Nel caso in esame, in particolare, non si era in presenza di uno scambio di documenti separatamente firmati dalle parti, ma di due diverse scritture, di cui una sola sottoscritta ma priva dell'indicazione del prezzo (e quindi nulla per mancanza di un elemento essenziale), e la seconda, completa nei contenuti negoziali, ma non sottoscritta da alcuna delle parti.Secondo il costruttore, non era decisivo che la scrittura non indicasse il corrispettivo della vendita, poiché tale elemento era contenuto direttamente nella seconda scrittura - che, sebbene non sottoscritta, doveva ritenersi integrativa del primo documento per identità di contenuto, dei caratteri grafici, della data e delle modalità di redazione - e, indirettamente, nella fattura attestante l'anticipazione sostenuta dall'acquirente, a titolo di impegno contrattuale (per ventimila euro).

La decisione di legittimità
L'eccezione, tuttavia, non ha ricevuto accoglimento. Al fine è stato argomentato che per aversi un valido incontro di volontà in grado di soddisfare il perfezionamento dei contratti a forma vincolata, come quello in specie, occorre che il consenso, anche se non contestuale, risulti da una o più documenti sottoscritti, diretti alla controparte e contenenti la volontà di obbligarsi.

La contestualità delle dichiarazioni di volontà può risultare anche da atti separati (tra loro inscindibili), ma, in tal caso, occorre che su ciascun documento sia apposta almeno una sottoscrizione, trattandosi di elemento indispensabile di riferibilità dell'atto oltre che ai fini del rispetto del requisito di forma.

Secondo i giudici di legittimità, pertanto, era necessario che il costruttore desse prova di aver smarrito il contratto senza colpa, ai sensi dell'articolo 2724, numero 3, Codice civile, restando irrilevante il contenuto della fattura commerciale, emessa e sottoscritta dal venditore (Cassazione, 2099/1998). Non essendo ciò verificatosi, il contratto è stato dichiarato nullo, previo riconoscimento del diritto dell'acquirente alla restituzione della somma anticipata.