Edilizia convenzionata e superbonus 110%: i problemi da affrontare

Il meccanismo del superbonus 110% viene introdotto dal decreto Rilancio (Dl 34/2020, convertito dalla legge 77/2020). Con la pubblicazione in Gazzetta ufficiale dei due decreti attuativi (Dm 6 agosto 2020 - Requisiti tecnici per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici e Dm 6 agosto 2020 - Requisiti delle asseverazioni per l'accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici), lo strumento entra in una nuova fase : quella operativa.

Gli aventi diritto al super bonus
Il decreto Rilancio agevola i lavori eseguiti da
:1) condomìni (intendendo che sono agevolati tutti i possessori di unità nel condominio, così come gli inquilini, se sostengono le spese, mentre non sono agevolati gli edifici composti da più unità possedute da un unico proprietario);
2) persone fisiche che agiscano come privati;
3) Istituti autonomi case popolari (per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022);
4) cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
5) Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale iscritte nei registri;
6) associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nei registri del Coni ma solo per lavori sugli spogliatoi.

I titolari di diritti di superficie
Ciò detto, il legislatore, se fosse stato più accorto, avrebbe potuto inserire espressamente, tra i beneficiari del bonus 110 %, anche i titolari di un diritto di superficie.La realtà ed i numeri dei titolari di un diritto di superficie, infatti, ingloba numeri importanti. Soprattutto nelle grandi città dove lo strumento della cosiddetta «edilizia convenzionata», ha trovato ampio margine di manovra. Accanto al “tradizionale” diritto di proprietà ove il proprietario di un immobile è proprietario sia dell'immobile stesso che del terreno su cui tale immobile sorge, si colloca una seconda specie dello stesso genere : il diritto di superficie, in cui il proprietario del terreno non è anche il proprietario dell'immobile sopra costruito.

In pratica, il proprietario del terreno, potrebbe anche essere diverso dal proprietario dell'edificio che vi sorge sopra. In genere questo rapporto nasce sulla base di convenzioni stipulate tra i Comuni e le imprese edili o imprese cooperative : il Comune, infatti, proprietario del terreno, stipula un accordo (convenzione) con le imprese o cooperative che potranno, così, costruire determinati immobili. Nella predetta convenzion e, stipulata con atto notarile, sono indicati anche tutti i vincoli che i successivi proprietari degli immobili, dovranno rispettare negli anni.

Le caratteristiche della proprietà di superficie
A volte, tale edilizia viene denominata Peep, oppure «Piano per l'edilizia economica e popolare”.Nel caso del diritto di superficie, in cui, dunque, il proprietario del terreno non è anche il proprietario dell'immobile sopra costruito, sulla base della predetta convenzione, il Comune (proprietario del terreno) rilascia questo diritto per un periodo solitamente di 99 anni, a titolo completamente gratuito. Tuttavia, al termine dei 99 anni, il proprietario dell'immobile dovrebbe procedere con l'acquisto del terreno. Ma potrebbe anche verificarsi l'ipotesi che, decorso il periodo citato ed in assenza di volontà di acquisto dell'immobile, il Comune richieda la restituzione dell'alloggio.

Orbene, tra gli aventi diritto al super bonus 110 % non troviamo i titolari di un diritto di superficie.Laddove il titolare del diritto di superficie venga fatto rientrare tra i «possessori di unità immobiliari», in ogni caso andrà raccordato, anche in tema di raccolta di documentazione e di autorizzazioni, tra proprietario del terreno e titolare del diritto di superficie. Ed ancora : in caso di diversa volontà tra i due soggetti (uno dei quali vorrebbe poter optare per lo sconto in fattura mentre l'altro per la cessione del credito), come comportarsi? Quale diritto far prevalere ed in che misura?Appare necessario che vengano forniti chiarimenti su i punti sopra evidenziati.