Entra in vigore la riforma Cartabia: discrezionalità o nuove responsabilità?

Si attendeva per il 30 giugno 2023 l'entrata in vigore della riforma della giustizia civile (meglio conosciuta come riforma Cartabia), ma la legge di bilancio 2023 (legge 29 dicembre 2022, n. 187) ha voluto anticipare l'operatività della stessa al 28 febbraio 2023.
Trattandosi di una riforma in tema di mediazione civile e commerciale, la riforma Cartabia investe anche la materia condominiale, attribuendo all'amministratore di condominio nuove responsabilità e nuovi poteri nell'ambito del procedimento di mediazione.

Al momento, le procedure di mediazione in materia condominiale sono considerate fra le più lunghe in termini di durata; ciò lo conferma il disposto dell'articolo 71 quater delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile che, rispettivamente ai commi 3, 4, 5 e 6 sancisce quanto segue: «Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare».

Era attesa da tempo una radicale modifica delle disposizioni sul condominio anche al fine di rendere, appunto, la procedura più celere, e la riforma Cartabia dimostra di avere accolto detta richiesta.Vediamo adesso nel dettaglio come interverrà la riforma in questione in ambito condominiale.

Il Dlgs 10 ottobre 2022 n. 149, pubblicato nella Gazzetta ufficiale del 17 ottobre 2022 in attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206 (riforma Cartabia) contempla l'introduzione, al Dlgs 28/2010, di una nuova disposizione, vale a dire l’articolo 5-ter, che troverà, appunto, applicazione dal 28 febbraio. Detta norma andrà a disciplinare la legittimazione dell’amministratore di condominio nel procedimento di mediazione.A norma del nuovo articolo 5-ter «L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del Codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa».

Cosa cambia dunque? Con la riforma Cartabia, l'amministratore di condominio avrà un ruolo più autonomo nel procedimento di mediazione, nel senso che potrà partecipare alla mediazione anche in assenza di una delibera assembleare, che, al contrario, dovrà essere interpellata qualora dovesse emergere un accordo di conciliazione o una proposta conciliativa del mediatore.Attualmente, infatti, l'amministratore di condominio non può avviare o prendere parte alla mediazione se non preventivamente autorizzato da una delibera dell'assemblea approvata con un numero di voti pari alla maggioranza dei condòmini intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Con l'entrata in vigore della riforma Cartabia cambierà anche il dettato dell'articolo 71-quater delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, al quale sarà chiamato a rapportarsi il già citato articolo 5-ter del Dlgs 28/2010. L'articolo 71-quater disposizioni attuative subirà l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6; il terzo comma sarà, invece, oggetto di modifica e, in base alla nuova disposizione, al procedimento sarà legittimato a partecipare l’amministratore di condominio secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del Dlgs 28/2010.Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicheranno le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le disposizioni dello stesso Dlgs 149/2022 avranno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicheranno ai procedimenti instaurati successivamente a detta data.

Così reciterà il nuovo articolo 71-quater con l'entrata in vigore della riforma Cartabia:«Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28».

Sebbene da un lato la riforma Cartabia sia considerata un importante strumento per porre fine alle lungaggini del procedimento di mediazione, dall'altro non si può nascondere che detta riforma susciti non poche perplessità.Basti pensare al fatto che la stessa conferisca all'amministratore il potere di decidere se attivare il procedimento di mediazione, quando, invece, come insegna la giurisprudenza (Cassazione Sezioni unite 18331/2010), in ambito condominiale «l’organo principale depositario del potere decisionale è l’assemblea dei condòmini» e l'amministratore è tenuto a «eseguire le deliberazioni dell’assemblea».

Addirittura, sembra voler superare il dettato dell'articolo 1131 Codice civile, che, al comma 3, attribuisce all'assemblea condominiale la competenza di decidere in ordine alla partecipazione alle controversie laddove queste ultime riguardino materie che esorbitino dalle competenze dell'amministratore.Non si può, dunque, negare che con l'entrata in vigore della riforma Cartabia l'amministratore condominiale sarà investito di maggiori responsabilità, dovendo vagliare da solo tutti gli aspetti della mediazione, decidere se intraprenderla e dovendo far sostenere al condominio dei costi per la procedura, senza nemmeno dare comunicazione del contenzioso all'assemblea.