Gli orientamenti della giurisprudenza sulla durata del mandato dell’amministratore di condominio

L’articolo 1129, comma 10, del Codice civile - come riformato dalla legge di riforma del 2012 - indica che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. La disposizione ha dato origine a diverse correnti di pensiero in ordine al termine di durata.

Si registrano, sia in dottrina sia in giurisprudenza, tre differenti interpretazioni:

1) Durata annuale: secondo questa tesi, l’incarico è annuale. L’amministratore, pertanto, avrà l’obbligo di porre ogni anno all’ordine del giorno dell’assemblea la questione sul rinnovo o meno dell’incarico (tesi ormai ricondotta a prima della novella, posto che, ante riforma, l’articolo 1129 del Codice civile si limitava a indicare che l’amministratore durava in carico un anno e poteva essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, senza far riferimento ad alcun rinnovo. Di fatto, contestualmente alla convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, si provvedeva a confermare il suo incarico per la successiva gestione annuale o a nominare un suo sostituto);

2) Durata 1+1: i sostenitori di questa tesi considerano che l’incarico sia annuale ma che si rinnovi automaticamente alla scadenza del primo anno, senza necessità di relativa conferma. La conferma, di cui parla l’articolo 1129 del Codice civile, quindi, è necessaria e va posta all’ordine del giorno ma solo alla scadenza del secondo anno (Tribunale di Napoli, ordinanza del 19 aprile 2023; Tribunale di Milano, ordinanza del 07 ottobre 2015; Tribunale di Taranto, seconda sezione, sentenza del 10 dicembre 2015; Tribunale di Cassino, decreto 1186/2016);

3) Durata 1 anno + Rinnovo sine die : la terza tesi, infine, considera che l’incarico sia annuale ma che si rinnova tacitamente (non più solo per un altro anno) ma di anno in anno - sine die - fino a che non si giunga alla cessazione (per esempio, per revoca), senza che vi sia necessità di espliciti rinnovi. Dunque, un rinnovo automatico in assenza di revoca o dimissioni (a sostegno di questa tesi, Tribunale di Sassari, sentenza 1114/2022; Corte di appello di Palermo, decreto del 6 maggio 2019; Cassazione civile, seconda sezione, 2242/2016).

Con l’entrata in vigore della legge 220/2012, dunque, restano fondamentalmente in piedi le ultime due teorie ponendo, da un lato, chi sostiene che il comma 10 dell’articolo 1129 del Codice civile sia espressione di un rinnovo automatico, sine die, senza necessità di una nuova nomina, fatta salva la possibilità di revoca (Tribunale di Sassari, sentenza 1114/2022; Corte di appello di Palermo, decreto del 6 maggio 2019; Cassazione civile, Seconda sezione, 2242/2016). Dall’altro, chi riterrebbe che il rinnovo automatico del mandato si verificherebbe solo in occasione della prima scadenza dell’incarico (Tribunale di Napoli, ordinanza del 19 aprile 2023; Tribunale di Milano, ordinanza del 07 ottobre 2015; Tribunale di Taranto, Seconda sezione, sentenza del 10 dicembre 2015; Tribunale di Cassino, decreto 1186/2016). Anche in quest’ultimo caso, sempre fatta salva la possibilità di revoca dell’amministratore.

Per i sostenitori della tesi della durata annuale con rinnovo automatico sine die, segnaliamo quindi, in ordine di tempo, la sentenza 1114/22 del Tribunale di Sassari, secondo la quale «il legislatore non ha anche posto un limite temporale a detto sistema di rinnovo tacito annuale e men che meno voluto che questo operasse per una sola altra annualità».

Di converso, chi si schiera per la durata annuale rinnovabile solo per un altro anno, potrà far riferimento alla recente pronuncia del Tribunale di Napoli che, con l’ordinanza del 19 aprile 2023 (pubblicata il 2 maggio 2023) , torna a ribadire che la durata in carica dell’amministratore è pari a un anno, il suo incarico s’intende rinnovato per uguale durata, fatta salva la possibilità di revoca da parte dell’assemblea (articolo 1129, comma 10, Codice civile) posto che, si legge, «l’espressa indicazione del termine durante il quale l’incarico può essere rinnovato è stata introdotta dalla legge numero 220/2012 che ha riscritto il testo del previgente articolo 1129 del Codice civile, il quale si limitava a stabilire la durata annuale dell’incarico di amministratore di condominio. Tale previsione del termine di rinnovo è evidentemente frutto della volontà del legislatore di considerare l’amministratore di condominio, in caso di sua mancata revoca, ancora in carica in regime di prorogatio per un solo anno durante il quale soltanto si ritiene, in virtù di una presunzione semplice, che l’amministratore - la cui nomina non sia stata confermata dall’assemblea - continui a porre in essere atti gestori in forza della volontà dei condomini e nel loro interesse. Decorso il secondo anno, invece, l’amministratore cessa dal suo incarico automaticamente, ossia senza la necessità di un’espressa manifestazione di volontà dell’assemblea, perdendo immediatamente i poteri rappresentativi dei condomini e quelli gestori in precedenza a lui attribuiti. In tale situazione l’unico potere - dovere che residua in capo all’amministratore è dunque quello, previsto dall’articolo 1129, comma 8, Codice civile, di compiere gli atti urgenti necessari a evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a compensi ulteriori».

Di aiuto e supporto alla tesi della durata 1+1 sarebbe, secondo il Tribunale di Napoli, la volontà del legislatore di valorizzare la volontà assembleare stabilendo che i condomìni, quanto meno allo scadere di un biennio dalla nomina dell’amministratore, debbano necessariamente valutare se la gestione da lui posta in essere sia stata corretta e adottare una delibera con cui espressamente decidono se confermare o meno l’incarico al soggetto precedentemente nominato o nominarne uno nuovo. Per il Tribunale di Napoli, quindi, con l’ordinanza in commento, l’amministratore cessa dalle sue funzioni a seguito della scadenza del mandato, ossia dopo un anno dalla nomina oltre un anno di prorogatio. Tanto è vero che, al termine del periodo 1+1, l’amministratore «non ha dunque più obblighi gestori, né ha diritto alla percezione di compensi, con la conseguenza che non può esserne richiesta la revoca».