GUIDE - L’obbligazione in condominio

L'argomento in oggetto prende spunto dalla storica decisione della Cassazione Sezioni unite, 8 aprile 2008, numero 9148 «… le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condòmini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza…».

Questa sentenza pone l'attenzione sulla qualificazione della natura giuridica dell'obbligazione condominiale, oggi, da valutarsi anche alla luce del mancato riconoscimento della soggettiva al condomino quale ente autonomo di gestione (il condominio anche come ente di gestione non viene considerato un centro di interesse diverso dai condòmini). Nell'ambito del rapporto obbligatorio i soggetti rappresentano un elemento costitutivo dell'obbligazione. Il rapporto obbligatorio è, infatti, necessariamente plurisoggettivo poiché postula la presenza di almeno due soggetti determinati o determinabili: il creditore (soggetto attivo) ed il debitore (soggetto passivo).

Se c'è, poi, un solo debitore e/o un solo creditore, l'obbligazione si dice soggettivamente semplice, mentre, in caso contrario, si dice soggettivamente complessa. All'interno di quest'ultima categoria opera la distinzione tra obbligazioni parziarie, quando ciascun debitore o creditore è obbligato o può pretendere soltanto la sua parte ed obbligazioni solidali quando, invece, più debitori e creditori rispondono ognuno per la totalità della prestazione o per l'adempimento dell'intera obbligazione. Le obbligazioni solidali sono disciplinate dagli articoli 1292 e seguenti e sono caratterizzate dalla presenza di più debitori ciascuno dei quali è tenuto ad adempiere per intero alla medesima prestazione nei confronti dell'unico creditore (obbligazione solidale passiva), ovvero dalla sussistenza di più creditori ciascuno dei quali ha diritto a pretendere l'intera prestazione dall'unico debitore (obbligazioni solidali attive).

Le obbligazioni parziarie, invece, si hanno allorquando più debitori sono tenuti ad eseguire, ciascuno per la sua parte, un solo segmento dell'intera prestazione (obbligazione parziaria passiva), ovvero quando ciascuno dei molteplici creditori ha diritto ad una parte dell'unitaria prestazione in relazione alla quota di relativa spettanza (obbligazione parziaria attiva).

La differenza tra le due categorie obbligatorie non rileva solo in termini teorici, ma si riflette anche nel piano dei rapporti interni, tra condebitori, ed esterni, tra questi ultimi e creditori, specie nelle ipotesi in cui la plurisoggettiva investe i soggetti passivi. Nelle obbligazioni solidali l'adempimento di uno dei condebitori produce un effetto liberatorio nei confronti di tutti gli altri. Diversamente, nelle obbligazioni parziarie passive ciascun soggetto è titolare di un obbligo parziale e proporzionato alla sua quota di partecipazione al vincolo obbligatorio, pertanto il creditore può chiedere al singolo condebitore solo la quota di relativa spettanza.

Parte della dottrina ritiene che, per l'assenza di soggettività del condominio ed il mancato riconoscimento allo stesso quale ente di gestione di un autonomo e diverso centro di interesse rispetto ai singoli condòmini, non si possa qualificare l'obbligazione condominiale contratta nell'interesse della compagine condominiale tra le obbligazioni soggettivamente semplici. La giurisprudenza ha evidenziato che la questione si è posta con particolare attenzione in merito proprio alla natura delle obbligazioni assunte dall'amministratore nell'interesse del condominio, e la stessa ha espresso due orientamenti:

1° orientamento (dapprima maggioritario e poi superato): i condomini sarebbero tenuti in solido ad adempiere alle obbligazioni contratte(Cassazione 2085/1982; Cassazione 14593/2004 e Cassazione 17563/2005 dall'amministratore attesa la presunzione di solidarietà di cui all'articolo 1294 Codice civile).

Quest'ultima disposizione normativa laddove prevede che «i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente» sembrerebbe sancire l'anzidetta presunzione a favore della solidarietà superabile solo in presenza di una previsione di legge o negoziale, tuttavia, non ravvisabile in materia condominiale. Infatti, l'articolo 1123 Codice civile, in virtù del quale ciascun condomino deve concorrere alle spese in relazione alla rispettiva quota, lungi dall'ostare la solidarietà, spiegherebbe efficacia solo nei rapporti interni tra i condòmini.

2° orientamento (dapprima minoritario e poi divenuto maggioritario- orientamento oggi unanime e prevalente): questa tesi che invocando il medesimo articolo 1123 Codice civile conferisce natura parziaria alle obbligazioni assunte nell' interesse dei condòmini relativamente alle spese per la conservazione e l'uso delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (Cassazione 8530/1996). In queste ipotesi ciascun condomino sarebbe tenuto al pagamento delle spese in relazione alla propria quota analogamente a quanto accade nelle obbligazioni ereditarie in cui ciascun coerede concorre al pagamento dei debiti del de cuius in proporzione alla quota di eredità. In altri termini, per l'orientamento giurisprudenziale minoritario le obbligazioni dei condòmini sarebbero sorrette dagli stessi criteri dettati ex articoli 752 e 1295 Codice civile per le obbligazioni ereditarie.

Queste due orientamenti hanno determinato un contrasto giurisprudenziale che è stato risolto proprio dalla sentenza Sezioni unite, 8 aprile 2008, numero 9148 che si è preoccupata preliminarmente di individuare gli elementi strutturali della solidarietà per poi escluderne la sussistenza nell'ambito delle obbligazioni condominiali. Più precisamente, le Sezioni unite pongono a fondamento del loro iter logico-giuridico l'assunto che la solidarietà passiva scaturisce «… dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali – e di una precisa disposizione di legge – il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità di debitori e l'identica causa dell'obbligazione…».

I predetti requisiti della solidarietà vengono, quindi, individuati nella presenza di più debitori o creditori, nella unicità della causa di obbligazione e nella unicità della prestazione. Quest'ultimo elemento, che le Sezioni unite fanno coincidere con l'indivisibilità della prestazione, è quello maggiormente rilevante per la questione in analisi.I giudici di legittimità osservano che l'indivisibilità rappresenta «… un modo di essere della prestazione…» ed è sempre sorretta dal criterio della solidarietà. Diversamente, l'apposizione del vincolo di solidarietà ad una prestazione che «…nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria…» richiede una specifica previsione di legge.

Ai fini della configurazione di una obbligazione solidale passiva è necessaria, quindi, non solo la presenza di più debitori e l'identità della causa dell'obbligazione, ma, altresì l'indivisibilità della prestazione comune o, in difetto di tale requisito, un'apposita previsione di legge a favore della struttura solidale del vincolo. In altri termini, per la Suprema corte, il discrimine tra obbligazioni solidali e parziarie è rappresentato dalla indivisibilità della prestazione. Quando la prestazione comune a ciascun condebitore è indivisibile opera senz'altro la presunzione di solidarietà di cui all'articolo 1294 Codice civile.

Se, invece, la prestazione è divisibile la solidarietà «viene ad essere una configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di un'obbligazione intrinsecamente parziale», pertanto, necessita di un'espressa previsione normativa, in difetto della quale prevale la struttura parziaria del vincolo.Applicando questo ragionamento alle obbligazioni condominiali, i giudici di legittimità ne escludono la natura solidale difettando il requisito della indivisibilità e dell'espressa previsione di legge. Si rileva, infatti, che le obbligazioni assunte dall'amministratore nell'interesse del condominio hanno senz'altro ad oggetto una prestazione, per sua natura, divisibile trattandosi di una somma di denaro, per cui la prevalenza della struttura solidale del vincolo richiederebbe un'apposita previsione normativa che, nel caso di specie, mancherebbe.

Sul punto, le Sezioni unite affermano che nel nostro ordinamento non vi è alcuna norma di legge che prescriva il criterio della solidarietà nelle obbligazioni condominiali. In particolare, si esclude che l'articolo 1115 Codice civile, nonostante la fuorviante rubrica «obbligazioni solidali dei partecipanti», contenga una prescrizione a favore della natura solidale del vincolo obbligatorio avendo, tale disposizione, una valenza meramente descrittiva e, non già, prescrittiva. Più precisamente, laddove l'articolo 1115 sancisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune «…non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido…».

Per le Sezioni unite, infatti, tutte le spese contemplate dall'articolo 1123 Codice civile comma 1 e 2 soggiacciono al medesimo regime della parziarietà in quanto trattasi, in entrambi i casi, di obbligazioni propter rem, legate al bene, attesa l'intima connessione delle stesse con la titolarità del diritto reale sulle parti comuni. In sostanza, le obbligazioni condominiali sorgono come conseguenza dell'appartenenza in comune di parti dell'edificio in ragione della quota, e pertanto, solo sulla base della stessa i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese relative alle parti comuni.La sentenza in commento, infine, esclude che la solidarietà delle obbligazioni condominiali possa essere ricondotta alla presunta unitarietà del gruppo dei condòmini.

I giudici di legittimità definiscono «…acritico e inconsistente…» il riferimento all'ente di gestione in materia di condominio attesa la diversità delle due strutture.Ed infatti, diversamente dall'ente di gestione, il condominio «…non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti fa capo ai singoli condòmini; agli stessi condòmini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazione contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti…».

In altri termini, mentre nell'ente di gestione i partecipanti sono surrogati da coloro che hanno la rappresentanza dell'ente, nel condominio questa sostituzione non vi verifica mai, in quanto i singoli condòmini non sono surrogati dall'amministratore il quale agisce, sì, come rappresentante di tutti i condòmini, ma senza unificare questi ultimi in un unitario centro di imputazione. Ragionando in tal modo la figura dell'amministratore, lungi dal surrogare i singoli condòmini, è inquadrabile nella disciplina relativa al mandato con rappresentanza con la conseguente applicazione della normativa relativa al mandato.

A ciò si aggiunge che l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli e pertanto ne deriva che «…l'amministratore – in quanto non può obbligare i singoli condòmini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e ripartizione delle spese ex articolo 1123 Codice civile – non può obbligare i singoli condòmini se non nei limiti della rispettiva quota…».

In conclusione non sono considerate obbligazioni plurisoggettive le obbligazioni collettive, ossia le obbligazioni riconducibili a collettività organizzate, dotate di autonomia patrimoniale, ma prive di personalità giuridica (associazioni non riconosciute, comitati, società di persone): in tali ipotesi è a volte previsto che delle obbligazioni dell'ente rispondano anche in via solidale gli aderenti ad esso; qui ricorre lo schema della sussidiarietà, perché l'obbligazione gravante sul socio o sull'associato è accessoria rispetto a quella dell'ente e risponde ad una funzione di garanzia.

Poi, vengono in rilievo i casi di comunione ordinaria e condominio: si tratta di ipotesi intermedie tra le obbligazioni collettive e quelle plurisoggettive (ma sono inquadrabili preferibilmente in quest'ultimo schema) perché la comunione di interesse che lega i condebitori deriva dalla contitolarità della situazione giuridica in relazione alla quale l'obbligazione è stata contratta. Il regime applicabile a queste obbligazioni varia a seconda della disciplina dell'istituto: la comunione ordinaria è assoggettata alla regola della solidarietà, mentre la comunione ereditaria a quella della parziarietà come sopra enunciato.