Locazione non abitativa; se si stipulano più contratti è efficace solo quello registrato

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo, qualora le parti concludano un primo contratto, senza provvedere alla sua registrazione, ed uno successivo, immediatamente registrato, che contempli un minor canone locatizio, la tardiva registrazione del contratto originario (che segua quella del secondo contratto) non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità, restando, dunque, il solo contratto posteriore quello idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti. Lo precisa l'ordinanza di Cassazione civile, sezione seconda, numero 8968 del 30 marzo 2023.

Per intendere l'importanza della sentenza in commento occorre precisare che erano stati stipulati due contratti di locazione e che il primo contratto, nel quale era concordato il canone più alto, è stato registrato quando ormai il secondo era stato non solo sottoscritto ma anche registrato. La condotta del locatore non appariva eccessivamente lineare, dato che il primo contratto era stato registrato con il chiaro intento di porre rimedio alle richieste che l'inquilino aveva avanzato facendo valere il contratto di importo minore. Era quindi inevitabile il sospetto che il contratto di importo minore fosse funzionale al desiderio di addolcire il rapporto con il fisco, talché si presentavano i presupposti per dare corso alla nullità del contratto di locazione non registrato, disposta dall'articolo uno, comma 346 della legge Bilancio 2005, legge 311 del 30 dicembre 2004.

La corte Suprema ha ricordato che a stretto rigore detta nullità avrebbe potuto essere sanata dalla tardiva registrazione, secondo quanto stabilito dalle Sezioni unite con sentenza 23601 del 9 ottobre 2017. Tuttavia nel caso di specie la registrazione è stata eseguita non solo tardivamente ma anche dopo che le parti avevano provveduto a concludere (ed a prontamente registrare) un secondo contratto, che contemplava un minor canone di locazione. Di conseguenza la tardiva registrazione del primo contratto non poteva determinare l'effetto di riesumare la convenzione ormai sostituita da quella successiva, valida e registrata.

È giunto il momento di utilizzare espressioni meno algide e di riferirsi a pattuizioni che ben possono occultare canoni in nero e quindi dissimulare patti che il legislatore intende ostacolare, tanto da affermarne la nullità. In tale ottica risulta coerente con l'impianto normativo ritenere che la tardiva registrazione del contratto contenente la previsione di un canone maggiore non possa soppiantare il contratto valido e regolarmente registrato, oltre tutto con un canone di minore entità. Si segnalano peraltro due corollari: il primo, ovvio, che l'espediente non ha avuto effetto; il secondo molto antipatico attiene ai rapporti con il fisco ed al rischio che l'amministrazione finanziaria sia molto meno sottile del giudice ordinario e faccia valere quanto il contribuente gli ha segnalato registrando il canone con il corrispettivo più alto, che ben si presta alla ipotesi che quello successivo sia inficiato dall'intento di evadere gli obblighi tributari.

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