I martedì del diritto: Le spese condominiali ordinarie sono soggette a prescrizione quinquennale

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento alla sentenza del Tribunale di Pistoia, numero 263 del 17 marzo 2022.

Le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex articolo 2948, comma 1, numero 4 del Codice civile, con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto costituente il titolo nei confronti del singolo condòmino. Tuttavia, il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova a ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventano esigibili in ogni tempo.

Fanno bene gli amministratori che riportano ogni anno tutti i saldi debitori dei condòmini, specificando adeguatamente le causali delle diverse componenti del credito condominiale. Lo si intende analizzando le due osservazioni offerte dalla sentenza in commento:

1) La delibera di approvazione del rendiconto fa insorgere l’obbligazione in capo al singolo condòmino e costituisce il titolo di credito nei confronti dello stesso;

2) Deve escludersi che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti dell’amministratore per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire «un nuovo fatto costitutivo del credito», mentre alle stesse può riconoscersi l’effetto di interrompere la prescrizione, purché siano state comunicate all’interessato. La delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto costituisce quindi l’atto che determina l’insorgere dell’obbligazione pecuniaria del singolo condòmino.

La giurisprudenza ha precisato che il relativo credito soggiace a prescrizione quinquennale ai sensi dell’articolo 2948 del Codice civile, valido per tutte le obbligazioni che maturino periodicamente (Cassazione, 4489/ 2014 e 12596/2002). Senza discostarsi dalla tesi della Cassazione, la sentenza del Tribunale di Pistoia e le altre che si citeranno di seguito introducono ulteriori tasselli utili al condominio. Infatti è stato chiarito che «il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova a ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventano esigibili in ogni tempo».

La precisazione è affermata anche dal Tribunale Napoli con sentenza 8712/2019. Interessa sottolineare che tutte quante le decisioni richiamate hanno evidenziato che il regime della prescrizione quinquennale è strettamente connesso alla periodicità delle spese, talché può essere applicato unicamente per le obbligazioni che maturino con cadenza periodica e deve essere escluso per ogni altra ipotesi. La prescrizione in cinque anni non si applica alle spese straordinarie né a quelle da eseguirsi una tantum .

In tale ottica il Tribunale di Napoli ha rilevato che la spesa relativa all’installazione dell’antenna centralizzata terrestre e satellitare rappresenta chiaramente una spesa non periodica, ma a carattere occasionale, con la conseguente inapplicabilità della prescrizione breve di cui alla citata norma e il rientro nell’alveo dell’ordinaria prescrizione decennale.