Il box resta pertinenza dell’appartamento anche se costruito nel cortile comune

Con sentenza 14 giugno 2019, n. 16070 la Corte di Cassazione si è occupata della titolarità del cortile condominiale adibito ad area di parcheggio , specificandom cosa accade in caso di alienazione delle singole unità abitative in proprietà esclusiva.
Come noto, è ancora frequentemente oggetto di scrutinio giurisprudenziale la sorte degli atti traslativi di unità immobiliari non comprendenti il diritto al posto auto pur presente all'interno o nelle immediate vicinanze dello stabile .
Nel caso in esame l'acquirente citava in giudizio il venditore al fine di sentir dichiarare che l'appartamento compravenduto con atto del 1999 ricomprendeva, quale pertinenza necessaria, una porzione dell'autorimessa a servizio dell'immobile costruita nel 1988 e ancora utilizzata dal venditore. La particolarità della vicenda, tuttavia, risiedeva nel fatto che l'autorimessa era stata costruita su suolo di proprietà comune (il cortile dello stabile), in epoca successiva all'edificazione del complesso condominiale, avvenuta intorno al 1970.
Le liti sul significato da attribuire all'esplicito riconoscimento del vincolo pertinenziale, comunque, vennero tendenzialmente meno a seguito di un nuovo intervento del legislatore, il quale con l'art. 12, co. 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246 ha modificato l'art. 41-sexies della Legge Urbanistica introducendovi un secondo comma, secondo il quale «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse». Il nuovo inciso, tuttavia, non ponendosi quale interpretazione autentica della disposizione di cui al primo comma, se ha inequivocabili effetti per il futuro, non ha impedito alla giurisprudenza di continuare ad applicare il regime vincolistico – volto essenzialmente ad impedire la circolazione disgiunta del diritto dominicale sull'unità immobiliare da quello sull'area destinata a parcheggio – alle fattispecie verificatesi medio tempore (prima del novembre del 2005), come in teoria la vicenda in esame.
La particolarità della sentenza 16070/2019 , infatti, risiede proprio nell'aver sgombrato il campo dal problema circa l'applicabilità dell'art. 41-sexies della Legge Urbanistica del '42 – prescindendosi perciò dalla stessa analisi circa il testo da ritenersi vigente ai fini della sua applicazione alla fattispecie in esame – ai casi in cui l'area adibita a parcheggio sia stata edificata sul cortile.
In questi casi, infatti, le stesse aree risulterebbero di diritto in proprietà comune ai condòmini, posto che in assenza di titolo contrario avente forma scritta non c'è ragione di ritenere inoperante il principio dell'accessione di cui all'art. 934 c.c., con la conseguenza che le opere eseguite sul cortile ricadranno nel regime di contitolarità di cui all' art. 1117 c.c., senza necessità di scomodare la nullità relativa (per contrarietà al citato art. 41-sexies, ritenuto imperativo prima del 2005) della clausola che eventualmente disponga la sola alienazione dell'unità immobiliare escludendo ogni diritto circa il posto auto.
La sentenza, infatti, precisa che «lo standard urbanistico … pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da utilizzare come parcheggio a servizio delle singole unità immobiliari, con la conseguenza che il godimento di tale spazio, nell'ipotesi di fabbricato condominiale, deve essere assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento», non operando perciò «genericamente a favore del fabbricato condominiale o dei condomini indistintamente, ma delle singole unità immobiliari di cui l'edificio si compone» .
In altri termini, fatta salva la presenza di indicazioni contrarie nel titolo, l'area destinata a parcheggio costruita sul cortile cadrà automaticamente nel regime di contitolarità di cui all'art. 1117 c.c., con la conseguenza che il diritto all'uso dell'autorimessa si trasmette al nuovo condomino con l'acquisto della proprietà dell'unità immobiliare, senza necessità di alcuna espressa indicazione nell'atto di vendita. Ciò, peraltro, a prescindere sia dall'eventuale maggiore estensione dell'area di parcheggio rispetto allo standard urbanistico , sia dalla coincidenza numerica tra unità abitative e posti auto, poiché in caso di incapienza dell'autorimessa è sempre possibile prevedere un utilizzo turnario , come sovente accade nella pratica.
Ragionando in termini di necessaria condominialità, l'orientamento accolto sembra militare a favore dell'originaria ratio ispiratrice della riforma del 1967, utilizzando peraltro un argomento (quello dell'acquisto comune per accessione) meno controvertibile rispetto a quello “tradizionale” volto a sottolineare la rilevanza (anche) privatistica della disciplina urbanistica, ragionamento come noto fortemente stigmatizzato da molti studiosi e definitivamente obliterato, come si è detto, dal legislatore più recente.
In conclusione resta tuttavia da osservare come la stessa pronuncia operi un importante distinguo circa i casi in cui i posteggi siano situati in un «locale autorimessa» (tipicamente i cosiddetti box auto) il quale, viceversa, quantomeno ex art. 1117 c.c., non può considerarsi di diritto quale parte comune dell'edificio, con ogni conseguenza in termini di inoperatività dell'accessione e alienabilità autonoma.
La questione non sembra quindi potersi considerare risolta, e come tale sollecita l'attenzione degli interessati (i proprietari, tramite richiesta ai propri amministratori della documentazione relativa all'autorimessa) al fine di prevedere e prevenire eventuali limitazioni ai propri diritti di disposizione.