Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Tribunale di Frosinone 30 aprile 2024, n. 446 (est. Fanfarillo)

Condominio negli edifici – Convocazione dell'assemblea – Invio tardivo dell'avviso senza il debito preavviso minimo di cinque giorni – Deliberazione successivamente adottata– Invalidità a causa dell'irregolare costituzione – Annullabilità – Sussiste – C.d. "prova di resistenza" relativamente al voto espresso dal condomino tardivamente convocato – Irrilevanza in ordine alla predetta invalidità

Nel caso di tardiva convocazione dell'assemblea condominiale (il cui avviso è pervenuto al destinatario senza il debito preavviso di 5 giorni previsto dall'art. 66 disp. att. cod. civ., la relativa deliberazione, successivamente adottata, deve stimarsi annullabile per omessa regolare costituzione dell'assemblea medesima, senza che a nulla valga la c.d. "prova di resistenza" (vale a dire, essendo indifferente che il voto del condomino convocato in ritardo sia ininfluente riguardo alla formazione della maggioranza).

In particolare, in motivazione

(omissis)

L'impugnazione proposta da (omissis) è fondata in relazione alla sua predetta prima doglianza già soltanto in relazione al termine di convocazione stabilito dal codice civile (5 giorni prima dell'assemblea condominiale, con applicazione del criterio dies a quo non computatur), il che ne determina l'accoglimento con assorbimento dell'esame di tutte le sue ulteriori doglianze. L'attore ha allegato in proposito che l'avviso inerente all'assemblea condominiale del 20/12/12 in prima convocazione (e del 21/12/12 in eventuale seconda convocazione) gli è stato comunicato a mezzo del corriere privato (omissis) in data 17/12/12.

Siffatta allegazione fattuale dell'attore va ritenuta idoneamente provata alla stregua del doc. 4, fascicolo del convenuto, da cui risulta che il predetto corriere ha dapprima fatto un tentativo di consegna al domicilio elettivo del (omissis) in (omissis) il giorno 14/12/12, risultato negativo per l'assenza del destinatario, e poi l'avviso è stato "consegnato il 17/12/12 alle ore 9.46". Il convenuto s'è difeso sul punto, in diritto, sostenendo che ai fini in oggetto deve aversi riguardo al dì della spedizione dell'avviso, nella specie risalente al 13/12/12 (doc. 3, ibidem) e richiamando inoltre il predetto tentativo di consegna del 14/12/12, e sostenendo altresì "in ogni caso, come da giurisprudenza consolidata in materia di quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea condominiale, la regolare convocazione ed il voto dell'odierno attore non inficia in alcun modo la piena validità delle deliberazioni dell'impugnata assemblea (vedasi per tutte: Cass. civ., sez. II, n. 4531 del 27/03/2003)".

Quanto alla prima predetta tesi difensiva del convenuto, il (omissis) ne rileva l'infondatezza posto che deve aversi riguardo non già al dì della spedizione dell'avviso bensì al dì in cui il medesimo è stato ricevuto dal condomino o comunque, almeno, è entrato nella sua sfera di effettiva conoscibilità a mezzo del rilascio nel suo domicilio di un avviso di giacenza presso un ufficio postale (ex art. 140 c.p.c. e quindi in seno a un tentativo di notifica a mezzo dell'Ufficiale giudiziario o del Servizio postale pubblico). La fattispecie in esame è identica a quella affrontata, e risolta nei sensi sopra sinteticamente compendiati, da Cass. 24041 del 30/10/20 in relazione a una fattispecie nella quale, come nella presente, trovava applicazione il previgente testo normativo del combinato disposto di cui agli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c. antecedente alla novella di cui alla L. 220/12 (entrata in vigore il 18/6/13). Onde evitare superflue rielaborazioni lessicali, si riportano qui di seguito per esteso i passaggi motivazionali rilevanti ai presenti fini di causa nei sensi poc'anzi esposti: (omissis)

Anche la seconda predetta tesi difensiva del convenuto è infondata, in quanto il principio inerente alla c.d. prova di resistenza è stato elaborato dalla giurisprudenza in relazione alla ben diversa ipotesi in cui un'assemblea condominiale sia regolarmente costituita e debba verificarsi l'effettiva incidenza, o meno, del voto di uno o più condomini sul raggiungimento della maggioranza occorrente per l'adozione della delibera. Non a caso il precedente all'uopo cit. in comparsa di risposta dal convenuto (Cass. 4531 del 27/3/03) è inerente a una fattispecie in cui la c.d. prova di resistenza è stata applicata sic et simpliciter alla questione inerente alla verifica della validità della votazione della delibera lì impugnata.

Inoltre va richiamato anche ai fini ora in esame quanto deciso nella già cit. Cass. 24041/20 in relazione a una fattispecie in cui già il Giudice del merito aveva escluso la pertinenza del richiamo alla prova di resistenza in relazione alla contestazione della validità della delibera condominiale per omessa tempestiva convocazione di condomino poi assente: "la denuncia di un vizio afferente il procedimento di convocazione attiene alla tutela della collegialità dell'assemblea, comportando un'alterazione nella formazione della relativa delibera, senza che possa rilevare, per escludere l'annullabilità della stessa, il carattere non determinante del voto spettante al condomino non ritualmente convocato per il raggiungimento della maggioranza occorrente ai fini dell'approvazione della deliberazione". In conclusione va disposto l'annullamento dell'impugnata delibera condominiale complessivamente emessa dal Condominio convenuto nel corso dell'assemblea condominiale del 21/12/2012.