Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Trani 5 agosto 2025 n. 796 (est. Altamura)

Condominio negli edifici – Intercapedine – Spazio di aria tra due pareti che assicura l'isolamento termico/acustico e/o l'isolamento dal terreno circostante – Funzione condominiale di tale bene – Sussiste – Riconoscimento della proprietà comune – Sussiste – Acquisto per usucapione dell'intercapedine – Ammissibilità – Esercizio del possesso ultraventennale continuo, non interrotto, non violento o clandestino da parte del singolo condomino con l'animo che la cosa sia propria – Acquisto della relativa proprietà esclusiva – Sussiste

L'intercapedine (spazio di aria tra due pareti che assicura l'isolamento termico/acustico o la protezione dei muri degli scantinati dalle infiltrazioni di acqua dal terreno circostante) per quanto non contenuta nell'elencazione contenuta nell'art. 1117 cod. civ., costituisce "parte comune" in virtù della predetta sua funzione. Tale "parte", può essere acquisita in proprietà esclusiva qualora il singolo condomino dimostri il c.d. "animus rem sibi habendi", inteso come l'esercizio del possesso, continuo, non interrotto e non viziato da violenza o clandestinità, con l'animo che la cosa sia propria, e il decorso del tempo di almeno venti anni.

(omissis)

Brevi ragioni di fatto e di diritto della decisione

(omissis) conveniva in giudizio dinanzi a questo Tribunale (omissis) e (omissis), allegando di essere proprietaria di un'unità immobiliare ubicata in (omissis), sita al primo piano, e relativo piano seminterrato, unità immobiliare rinveniente dall'atto di divisione sottoscritto in data (omissis) a rogito del notaio (omissis) con il quale l'attrice e i convenuti si dividevano gli immobili edificati sul suolo acquistato in comproprietà tra loro; la proprietà dei coniugi (omissis) era costituita da parte del piano seminterrato della palazzina, sita in (omissis) , ed appartamento di piano rialzato con accesso indipendente dallo scoperto annesso al fabbricato.

(omissis)

Aggiungeva che i convenuti avevano occupato l'intercapedine sottostante al suddetto immobile, provvedendo al rifacimento dei muri con l'intonacatura degli stessi e l'apposizione di mobili e cose, impossessandosene completamente, avendo realizzato, pure, dei servizi igienici senza alcuna autorizzazione da parte del (omissis). Lamentava che l'intercapedine fosse una parte comune, non occupabile da un solo condomino, che per le sue caratteristiche funzionali e strutturali serve per il godimento delle parti singole dell'edificio comune e, per svolgere dette funzioni, deve necessariamente essere libera da cose ed opere. I convenuti avevano eluso i limiti costituiti per il godimento dell'intercapedine da parte della (omissis) e non avevano rispettato i limiti imposti per la tutela della sicurezza e salubrità dell'edificio al fine di evitare infiltrazioni e/o umidità nelle singole unità immobiliari. La costruzione del vano bagno, non assentita dal (omissis) era, poi, da considerarsi abusiva.

(omissis)

Si costituivano tempestivamente in giudizio i convenuti, che contestava quanto ex adverso addotto e richiesto.

(omissis) argomentavano che le intercapedini dell'immobile, oggetto di divisione tra le parti con atto notarile del (omissis), erano state realizzate in modo che vi fossero due intercapedini non comunicanti tra di loro, che corrono lungo tutto il perimetro dei due piani seminterrati, fatta eccezione per i punti in cui si articolano le scale e le rampe di accesso agli stessi, e che le stesse fossero poste in modo esclusivo al servizio di una porzione di piano seminterrato, rispettivamente di proprietà della attrice e dei convenuti. Adducevano che, a far data dal (omissis), sia i coniugi (omissis) sia la (omissis) avessero fatto accesso alla intercapedine costruita in aderenza alla porzione di immobile a seminterrato di loro proprietà esclusivamente dall'interno delle proprie unità immobiliari, a piano seminterrato, utilizzando le chiavi che ciascuno possedeva in via esclusiva, precludendosi reciprocamente ogni accesso, possedendo la stessa uti dominus.

La natura eventualmente concepita come comune della intercapedine era venuta meno per effetto del possesso continuato, ultraventennale, pacifico, ininterrotto ed esclusivo dal (omissis), uti dominus, da parte degli odierni convenuti, i quali avevano, pertanto, acquistato per usucapione la proprietà esclusiva della detta intercapedine ovvero un diritto di servitù di passaggio sulla stessa, per cui sollevavano eccezione riconvenzionale di usucapione.

(omissis)

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Si premette che, ogni qual volta in un edificio vi siano anche solamente due proprietari e due unità immobiliari distinte, la costituzione del condominio avviene di diritto, senza necessità di alcun atto formale. Scattano, invece, gli obblighi previsti dalla legge allorquando sono superate alcune soglie dimensionali che implicano la nomina dell'amministratore e la predisposizione di un regolamento, al di fuori di tale ipotesi e come ricorre nella fattispecie in controversia, si parla del cd. "condominio minimo".

(omissis)

L'intercapedine, in ambito edilizio, è uno spazio di aria tra due pareti che assicura l'isolamento termico o acustico o, comunque, isola i muri degli scantinati dal terreno circostante per impedire infiltrazioni d'acqua.

Data tale funzione, per quanto non contenuta nell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c., avente, comunque, mero valore esemplificativo, si deve ritenere che l'intercapedine sia di proprietà condominiale, salvo che dal titolo risulti diversamente.

Nel caso di specie il titolo, ovvero l'atto notarile di divisione del (omissis), nulla specifica sul punto, né con riferimento alla proprietà dell'attrice, né dei convenuti; di fatto, però, nel procedere alla materiale divisione dell'immobile, con attribuzione pro quota a ciascuna delle parti, erano create due diverse intercapedini, l'una in corrispondenza della proprietà esclusiva della (omissis) l'altra dei coniugi (omissis)

(omissis)

Orbene, "in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva" (Cass. Sez. 2, 9.6.2015, n. 11903).

Con la divisione di fatto dell'intercapedine in due parti, in corrispondenza delle proprietà esclusive di ciascuno, così che ne potessero fare uso esclusivo ciascuno, che ne aveva esclusivo accesso sin dal (omissis), deve ritenersi che i convenuti abbiano manifestato lo ius excludendi alios e, con l'uso esclusivo ultraventennale, usucapito la stessa. Come visto l'attrice, con dichiarazione resa nel corso dell'interrogatorio formale, ha confermato, con pieno valore di confessione giudiziale, che i convenuti hanno posseduto dal (omissis) ed utilizzato l'intercapedine costruita in aderenza alla porzione di immobile a seminterrato di loro esclusiva proprietà e con accesso esclusivo dall'interno di detto piano seminterrato, riconoscendo come propria l'altra porzione di intercapedine ("la mia intercapedine").

I convenuti hanno, infatti, proposto eccezione riconvenzionale di usucapione, evidentemente al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria. Tale eccezione, che pur amplia il thema decidendum, implica in un accertamento incidenter tantum sull'acquisto del bene, già condominiale, a titolo originario, in via esclusiva da parte di un condomino.

Ciò posto, a proposito dell'usucapione di intercapedini, la Corte di Cassazione ha ammesso che se ne possa acquisire la proprietà esclusiva per usucapione (Cfr. Cass. Sez. 2, 24.5.1969, n. 1846, in termini nel senso della usucapibilità della intercapedine Cass., Sez. 2, 13.6.2023, n. 16861), ove ne ricorrano tutte le condizioni previste dalla legge, ovvero, come nel caso di specie, l'animus rem sibi habendi, inteso come l'esercizio del possesso, continuo, non interrotto e non viziato da violenza o clandestinità, con l'animo che la cosa sia propria, e il decorso del tempo di almeno venti anni. Deve ritenersi che si fosse palesata in forme inequivoche per l'altro condomino l'intenzione di possedere attesa l'impossibilità, per la (omissis) di accedere all'intercapedine corrispondente alla proprietà esclusiva dei convenuti.

(omissis)

La circostanza della assenza di regolarità edilizia dell'intercapedine, perché non congrua è la distribuzione interna del piano seminterrato di proprietà dei convenuti rispetto alla planimetria assentita presso l'U.T.C., non rileva nel presente giudizio. È noto, infatti, che in caso di violazione delle regole di edilizia contenute in leggi speciali e nei regolamenti comunali (artt. 871 e 872 c.c.), trattandosi di norme dirette al soddisfacimento di interessi di ordine generale, è riconosciuta al privato, ove ne ricorrano i presupposti di lesione di un proprio diritto, una tutela risarcitoria, non avendo ex se il vicino interesse concreto ad una tutela ripristinatoria. Peraltro, nel caso di specie, l'azione non era proposta dalla (omissis) per il ripristino allo status quo ante della intercapedine sulla base di violazioni edilizie commesse dai convenuti, non lamentando neppure la attrice una lesione di un interesse proprio e concreto, distinto da quello di ordine generale alla regolarità edilizia del bene.

La domanda (omissis) di parte attrice non merita, dunque, accoglimento.