Il condominio è configurabile anche nel caso di villette a schiera

La Cassazione con la sentenza 21077/2022 depositata il 4 luglio 2022 ha ritenuto sussistere l'esistenza di un supercondominio orizzontale e confermato le sentenze di primo e secondo grado che condannavano gli opponenti al pagamento di spese condominiali, nonostante le eccezioni degli stessi sulla nullità della delibera condominiale di costituzione del condominio e sull'assenza di beni comuni a servizio delle singole proprietà esclusive. Sulla prima eccezione, in particolare, gli opponenti lamentavano l'errore della Corte d'appello di avere ritenuto sussistere un condominio orizzontale per la presenza di opere destinate a singoli edifici mentre ai fini dell'applicazione dell'articolo 1117 Codice sarebbe necessario che i singoli edifici costituissero non proprietà individuali ma stabili condominiali.

La Suprema corte ha confermato precedente orientamento ribadendo che in base al rapporto di accessorietà che lega le parti comuni alle proprietà singole, la nozione di condominio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti come le cosiddette ville a schiera se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'articolo 1117 Codice civile (Cassazione 18344/2015; Cassazione 27360/2016) .

Peraltro, in passato la Suprema corte aveva già rilevato la sussistenza del condominio pur in mancanza di tale stretto nesso strutturale e funzionale essendo sufficiente a tal fine la presenza di elementi, locali, impianti o anche la semplice esistenza di un servizio comune come quello di illuminazione o portineria (Cassazione 23001/2019; 8066/2005; 19799/2014). E nel caso di specie, inoltre, la Cassazione non ha escluso la sussistenza del condominio anche se i singoli edifici, e quindi le singole unità servite dai beni comuni, non fossero a loro volta edifici in condominio (caratterizzati da una pluralità di proprietà esclusive in collocazione verticale) ma immobili appartenenti ad un unico proprietario.

Infondata anche l'eccezione sulla nullità della delibera di costituzione del condominio poiché la Suprema corte ha confermato ulteriore consolidato orientamento secondo cui il supercondominio, così come il condominio, si costituisce di fatto, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù dell'esistenza di parti, impianti o servizi comuni. Il condominio, infatti, si costituisce senza la necessità d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomìni, abbiano in comune alcune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi edifici (Cassazione 27084/2018).