Il condominio risponde dei danni causati da beni comuni anche se imputabili al concorso di un terzo

Il condominio, come custode di beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché non rechino pregiudizio ad alcuno. Di conseguenza, risponderà dei danni causati da tali aree a porzioni di proprietà esclusive anche qualora vi abbia concorso un terzo. Nondimeno, la conseguenza della corresponsabilità in solido comporterà che la domanda del danneggiato andrà intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ogni coobbligato per il comune contributo alla determinazione del danno. Lo sottolinea la Corte di appello di Genova con sentenza 1057 del 19 ottobre 2021.

La vicenda
È una proprietaria ad accendere la lite. Il condominio, lamenta, doveva risarcirle i danni provocati al box di sua titolarità dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura comune. Motivo per cui ne chiede anche la condanna ad eseguire tutti i lavori necessari a prevenire nuovi fenomeni. Domanda che il Tribunale accoglie ma il condominio formula appello: in una controversia attivata da un altro dei condòmini, e giunta a definizione, il giudice aveva escluso l'obbligo dell'ente di provvedere alla manutenzione dell'area di copertura dei box e tale pronuncia faceva stato nei confronti di tutti, compresa la signora.

Inoltre, non erano stati per nulla considerati i rilievi del condominio sull'individuazione del soggetto titolare del dovere di manutenzione e sull'eventuale manleva, e comunque gli interventi imposti su indicazione del consulente non sarebbero stati risolutivi. Infine, conclude, le spese occorrenti non avrebbero dovuto essere ripartite secondo i principi di cui all'articolo 1126 del Codice civile. La Corte, superate delle questioni procedurali, premette che il giudicato che aveva chiuso l'analogo processo impedirebbe sì di rimettere in discussione le circostanze allora esaminate ma non precluderebbe il diritto dei singoli di chiedere il ristoro dei danni da infiltrazioni provenienti dalla copertura.

L’obbligo di manutenzione
Quanto alla copertura del box, costituita da un'ampia passeggiata con aree pedonali, aiuole ed aree di pertinenza condominiale, essa non poteva dirsi privata non essendovi stata neanche impugnativa sul punto. Certa, anche la causa delle infiltrazioni: vetustà della copertura e degrado delle opere d'impermeabilizzazione. E, marca la Corte di appello, un conto è l'obbligo di manutenzione, altro è l'obbligo di custodia. Secondo la relazione tecnica, infatti, lo stato di incuria della copertura si trascinava da anni ed il condominio quale proprietario e custode avrebbe dovuto rendersene conto ed intervenire anziché accettare passivamente l'inerzia della ditta incaricata della manutenzione.

Del resto, il proprietario è custode di un bene e non è sgravato da responsabilità per i danni causati dalla cosa custodita nell'ipotesi in cui abbia trasferito ad un terzo poteri d'intervento essendo l'unica prova liberatoria ammessa la dimostrazione del caso fortuito (Cassazione 7553/21) nella vicenda insussistente. Nessun peso, poi, poteva attribuirsi al concorso del terzo inadempiente ai doveri di manutenzione poiché il condominio, custode dei beni e servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché essi non rechino pregiudizio e risponde dei danni cagionati a proprietà esclusive anche se imputabili al concorso del fatto di un terzo, fermi i distinti titoli di responsabilità (solidarietà impropria).

Nondimeno, la corresponsabilità solidale comporta che la pretesa del danneggiato sia intesa sempre come volta ad ottenere per l'intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati visto il comune contributo alla determinazione del danno. Apparato logico che non poteva che indurre la Corte di Genova a bocciare l'appello.