Il diritto condominiale preso sul serio: il giorno e l’orario dell’assemblea

L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l’avviso di convocazione all’assemblea, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione – mediante posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano – che deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione; e inoltre precisa che l’assemblea in seconda convocazione non può essere tenuta nello stesso giorno solare della prima convocazione, attribuendo all’amministratore anche la facoltà (ma non l’obbligo) di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore fissate per l’eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Nell’indeterminatezza delle norma, ci si deve chiedere allora se l’amministratore (dal momento che di norma è il soggetto che si occupa della convocazione dell’assemblea pure quando venga richiesta dai condòmini) sia tenuto a rispettare qualche obbligo relativamente all’orario previsto per l’adunanza. Si tratta infatti di un aspetto molto più delicato di quanto possa apparire, perché, se si ammette che l’amministratore può esercitare la massima discrezionalità nella convocazione dell’assemblea, si perviene alla conclusione che è libero di fissare l’orario al mattino, al pomeriggio oppure alla sera di qualunque giorno dell’anno feriale o anche festivo.E infatti nella prassi non è insolito che l’assemblea venga abitualmente convocata nei giorni di sabato oppure di domenica, ma una scelta di questo tipo deve essere sempre giustificata dall’esigenza di favorire la partecipazione dei condòmini all’adunanza e non di impedirgliela.

E allora non può essere criticata una convocazione dell’assemblea perfino al sabato o alla domenica, ma solo se viene fatta in maniera espressa per agevolare la partecipazione di alcuni condòmini che altrimenti sarebbero in difficoltà – come avviene, per esempio, in un edificio condominiale costituito da appartamenti che sono utilizzati in prevalenza per villeggiatura – e non nei casi in cui, di fatto, così viene ostacolata la massima partecipazione possibile dei condòmini, come avviene quando l’edificio è destinato in prevalenza ad uso di abitazione e i condòmini al sabato e alla domenica sono abituati a passare il fine settimana fuori città.

Per quanto riguarda poi l’orario, in generale, anche se non è vietato, è comunque inopportuno – e quindi va sconsigliato – convocare l’assemblea durante le ore lavorative; e così, fra quelli possibili, l’orario preferibile resta sempre quello serale, avendo però l’avvertenza di evitare ore di inizio troppo tarde. In ogni caso l’amministratore deve anche tenere in considerazione, nei limiti del possibile, le particolari esigenze manifestate da qualche condomino, regolandosi di conseguenza. In altre parole per quanto riguarda l’orario dell’assemblea l’opinione (e i desideri) della maggioranza non bastano a sacrificare sistematicamente le esigenze particolari di qualche condomino e in definitiva bisogna sempre stabilire l’orario con ragionevolezza.

L’effettiva impossibilità di partecipare all’assemblea in ogni caso è cosa diversa dalla semplice scomodità di un particolare orario prescelto dall’amministratore e bisogna decidere sempre adoperando il buon senso.

Qualche interessante indicazione operativa sulla scelta dell’orario si può trarre da alcune decisioni giurisprudenziali.La pronuncia Cassazione sentenza 22 gennaio 2000, n. 697, ha deciso che, dal momento che non esiste una norma che dispone il contrario, non esistono neppure limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale e quindi la fissazione dell’assemblea in ora notturna (in quel caso: le due di notte) non si può ritenere completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi, con la conseguenza che non sono applicabili, per la verifica della regolare costituzione dell’assemblea e della validità delle delibere adottate in seconda convocazione – qualora l’assemblea di prima convocazione sia andata deserta a causa dell’orario notturno – le maggioranze richieste dall’articolo 1136 del Codice civile per la validità delle deliberazioni adottate in prima convocazione.

In altre parole, secondo la sentenza della Cassazione, il condomino che decide di non presentarsi ad una assemblea condominiale indetta in prima convocazione, perché, in considerazione dell’ora prefissata, ritiene che l’assemblea verrà poi tenuta in seconda convocazione, lo fa a proprio rischio. Nello stesso senso Corte di appello di Genova, sentenza 5 ottobre 1979, che ha affermato che l’orario dell’assemblea di prima convocazione può essere anche fissato in ore inusuali, ma che pure in tal caso, se va deserta, non si può considerare invalida.

La decisione Cassazione sentenza 15 dicembre 1982, n. 6919, ha affrontato invece il caso in cui la convocazione non contiene l’ora in cui si svolgerà l’assemblea e ha deciso che la convocazione di tutti i condòmini per l’assemblea, ai sensi dell’articolo 1136, comma 6, del Codice civile, dal momento che non sono prescritte particolari formalità, può essere compiuta in qualsiasi forma idonea a raggiungere lo scopo, con possibilità, per chi ne ha l’onere, di provare con qualsiasi mezzo, e quindi anche con presunzioni, la disponibilità da parte del condomino delle informazioni sufficienti a renderlo edotto della riunione ed a metterlo in condizione di parteciparvi.

Pertanto, nel caso in cui il relativo invito sia stato fatto per iscritto, l’omissione all’interno di esso dell’ora (oltre che del luogo e del giorno) dell’assemblea, non è da sola decisiva ai fini della validità o meno della delibera assembleare, perché il giudice di merito deve invece accertare se il condomino ne abbia avuto notizia in altra maniera e in tempo utile rispetto alla consegna dell’avviso, con la conseguenza della validità (ed efficacia) della delibera, mentre, in caso negativo, consegue la sua radicale nullità, che è deducibile senza l’osservanza del termine di decadenza previsto dall’articolo 1137, comma 3, del Codice civile e può essere fatta valere in ogni tempo, per effetto dell’imprescrittibilità disposta dal successivo articolo 1422.

È stato inoltre deciso che non sussiste la nullità della costituzione e delle delibere dell’adunanza generale di un supercondominio nel caso in cui quest’ultima, benché convocata in un certo giorno solare, abbia avuto inizio in ritardo alle prime ore dell’alba del giorno successivo, nel frattempo subentrato a causa del protrarsi, peraltro noto ai partecipanti, della precedente assemblea di un condominio particolare (Corte di appello di Napoli, sentenza 22 maggio 1998).