Il diritto condominiale preso sul serio: l’eccesso di potere nelle delibere

Con riferimento all’impugnazione delle delibere condominiali, si applica il principio generale secondo cui l’autorità giudiziaria ha il potere di valutarne soltanto la legittimità (ossia l’eventuale violazione delle disposizioni di legge o del regolamento di condominio), ma senza poterne prendere in considerazione anche l’opportunità e la convenienza. Il condomino, quando lamenta la mancanza di convenienza di una deliberazione approvata dall’assemblea, non può ottenere l’annullamento della delibera impugnata ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile. A meno che non sia in grado di dimostrare pure che è stata violata una disposizione di legge o del regolamento. Rispetto a questo principio generale, tuttavia, esistono alcune eccezioni riferite a specifici casi.

Uno di questi casi l’abbiamo già esaminato (NT+Condominio del 24 novembre 2022) a proposito della delibera gravemente pregiudizievole ai sensi dell’articolo 1109, comma 1, n. 1, del Codice civile, dettato per la comunione ma applicabile anche al condominio per effetto del rinvio previsto dall’articolo 1139. A questo caso se ne aggiunge un altro, riconosciuto nell’applicazione pratica: quello dell’eccesso di potere. Bisogna però precisare che l’elaborazione più approfondita di questa figura giuridica appartiene al diritto amministrativo e che, sul presupposto che sia comunque suscettibile di applicazione generale, viene usata anche nel diritto privato, incluso il settore condominiale.

Per l’esattezza l’eccesso di potere costituisce una figura tratta per analogia dalla disciplina applicata alle assemblee societarie dalla giurisprudenza della Cassazione che, nonostante l’assenza di apposite disposizioni in proposito anche in questo settore, ha dichiarato che una delibera societaria può essere annullata, per effetto dell’eccesso di potere manifestato dai soci partecipanti all’assemblea, sotto vari aspetti.

Un’ipotesi di carattere generale è quella della deliberazione assembleare di società che persegue un interesse diverso da quello sociale o esclusivo di un gruppo di soci, perché costituisce il frutto di attività fraudolenta della maggioranza, diretta a pregiudicare la società o a ledere i diritti sociali degli altri partecipanti (Cassazione, 818/1979). Un’altra è quella della deliberazione preordinata in modo arbitrario e fraudolento dai soci maggioritari per perseguire interessi divergenti da quelli societari, come avviene nel caso in cui lo scioglimento sia finalizzato unicamente all’esclusione del socio (Cassazione, 3628/1986). Un’ulteriore ipotesi è quella della deliberazione dell’assemblea di una società che ha per oggetto l’aumento del capitale, che però costituisce il frutto di un accordo di maggioranza diretto a realizzare non l’interesse sociale ma quello personale dei partecipanti all’accordo medesimo, consistente nell’accentramento nelle proprie mani della disponibilità del capitale azionario con conseguente riduzione della partecipazione percentuale di soci impossibilitati a esercitare il diritto di opzione (Cassazione, 4323/1994).

In questo contesto, quali sono i presupposti per l’applicazione dell’eccesso di potere anche alle delibere condominiali? In merito, la giurisprudenza afferma che la verifica della legittimità della delibera, oltre a riguardare le norme di legge o il regolamento condominiale, si può estendere anche all’eccesso di potere da parte dell’assemblea, che si verifica quando la causa della deliberazione risulta – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che compete esclusivamente al giudice di merito e che non può essere oggetto del giudizio in Cassazione – falsamente deviata dal suo modo di essere. In concreto, quando sussiste l’eccesso di potere, l’impugnazione prevista dall’articolo 1137 del Codice civile è diretta non a controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma solo a stabilire se la decisione collegiale costituisce o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea (Cassazione, 20135/2017).

E, anche più di recente, la Suprema corte ha ribadito che nelle delibere assembleari si presenta l’eccesso di potere in relazione al legittimo esercizio del potere di cui dispone l’assemblea (Cassazione, 5061/2020), unicamente quando la causa della deliberazione risulta, in base all’apprezzamento di fatto del suo contenuto, riservato ai soli giudici del merito, falsamente deviata dal suo modo di essere. Fuoriescono, dunque, dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali tutte le censure che riguardano la vantaggiosità della scelta fatta dall’assemblea in relazione ai costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.

Si tratta di un principio risalente e consolidato nelle varie decisioni emesse nel tempo (Cassazione, 10611/1990, secondo cui il riscontro esercitato dall’autorità giudiziaria riguardo alla legittimità della delibera assembleare sotto il profilo dell’eccesso di potere può riguardare solo la causa del provvedimento adottato, in quanto essa sia o meno falsamente deviata dal suo normale modo di essere e quindi se la delibera sia o non sia il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea; così anche Cassazione, 731/1988).

Casi pratici di applicazione della regola sull’eccesso di potere, che ha comportato l’annullamento delle decisioni approvate dall’assemblea condominiale, riguardano la delibera con cui il condominio respinge la proposta di licenziamento del custode che si è assentato durante l’orario di lavoro per eseguire specifici servizi, a pagamento, su richiesta di alcuni condòmini (Cassazione, 25128/2008) e la delibera di approvazione di un rendiconto non veritiero riguardo a debiti del condominio (Cassazione, 731/1988).