Il diritto condominiale preso sul serio: la prescrizione dei crediti condominiali

La normativa condominiale non contiene alcuna specifica disposizione sulla prescrizione dei crediti e allora si pone la questione se la quota di spese di amministrazione dovuta dai condòmini al condominio si possa prescrivere e, in caso affermativo, entro quale termine.
Anche se in realtà si tratta di un aspetto che richiederebbe un approfondimento maggiore – come si dirà meglio più avanti – va ricordato come, in assenza di un apposite disposizioni di legge, nella prassi si sia imposto l’orientamento giurisprudenziale secondo cui le spese condominiali hanno natura periodica con la conseguenza che il relativo credito del condominio è assoggettato alla prescrizione quinquennale prevista dall’articolo 2948, n. 4, del Codice civile (secondo cui si prescrive in cinque anni, oltre agli interessi, in generale tutto ciò che si deve pagare periodicamente ad un anno o in termini più brevi), il cui termine decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, che costituisce il titolo nei confronti del singolo condomino (Cassazione sentenza 4489/2014).

Nella sentenza della Suprema corte viene inoltre precisato che tale delibera costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino e che le successive delibere, relative ai crediti del condominio nei confronti di ciascun condomino per susseguenti periodi di gestione e diversi titoli di spesa, non possono costituire un nuovo fatto costitutivo del credito, idoneo come tale ad impedire il decorso del termine di prescrizione; e nella sua motivazione si richiama in modo espresso anche una precedente decisione, pure emessa dalla Cassazione (Cassazione sentenza 12596/2022), con la quale è stato deciso che i pagamenti periodici relativi in particolare alle spese fisse per la pulizia e per la manutenzione del fabbricato condominiale si riferiscono all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell’articolo 2948, n. 4, del Codice civile, con conseguente loro assoggettamento al termine di prescrizione breve quinquennale.

In questa seconda pronunzia era stato rilevato che in modo corretto i giudici di appello avevano ritenuto che i pagamenti periodici, relativi alle spese fisse per la pulizia e per l’ordinaria manutenzione del fabbricato condominiale rientrassero tra quelle soggette alla prescrizione quinquennale prevista dall’articolo 2948 e che non rilevava che l’amministratore si ponesse come una sorta di delegato degli stessi condòmini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote in questione costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale rappresentata da tutti i condòmini che fanno parte del condominio, il quale, nonostante sia privo di personalità giuridica, comunque è sempre abilitato a tutelare i diritti comuni.

Le drastiche conclusioni a cui perviene la giurisprudenza di Cassazione ricordata sembrano però essere parzialmente mitigate da una decisione di merito (Tribunale di Napoli sentenza 3 ottobre 2019, numero 8712) nella quale è stato affermato che «nulla vieta all’amministratore, comunque entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condòmini». Così, anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all’articolo 1137 del Codice civile.

Perciò, «il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo».

È inoltre utile ricordare come - con riferimento al caso particolare di un edificio in regime non di condominio, ma di edilizia economica e popolare per il quale era stato stipulato un contratto di assegnazione in locazione con patto di futura vendita e successivo atto di riscatto dell’alloggio, contenente la regolamentazione delle spese di amministrazione in attesa della regolare costituzione in condominio – sia stato affermato (Cassazione sentenza 11981/1992) che l’obbligazione per la quale ciascuno dei condòmini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta unicamente con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 1135, n. 3, del Codice civile, sorge unicamente nel momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese.

La conseguenza è che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere solo a partire dall’approvazione della ripartizione delle spese e non dall’esercizio di bilancio.Bisogna peraltro precisare che il termine quinquennale di prescrizione viene applicato solo alle spese di amministrazione ordinarie; e che invece per le spese straordinarie, in considerazione della loro diversa natura, si afferma che si deve applicare il termine di prescrizione ordinario (dieci anni). È stato deciso infatti che la prescrizione quinquennale va applicato solo ai contributi per spese ordinarie, mentre per quelle straordinarie trova applicazione la regola generale della prescrizione decennale (Tribunale di Cagliari, sentenza 5 novembre 2018, numero 2774; e Tribunale di Roma sentenza 17 giugno 2020, numero 8724).

Quelle fin qui ricordate sono le regole applicative enunciate dalla giurisprudenza, ma bisogna aggiungere che - come si anticipava all’inizio - l’intera questione delle prescrizione dei crediti condominiali richiederebbe comunque una decisa rimeditazione, anche perché, in tutti i casi in cui si prescrive il debito di un condomino, la quota che viene così a mancare ricade necessariamente in capo a tutti gli altri condòmini.

L’aspetto problematico è dato dal fatto che l’assenza di una vera e propria forma di personalità giuridica in capo al condominio (che infatti continua ad essere qualificato come un mero ente di gestione) impedisce di considerare i singoli condòmini, per quanto riguarda l’amministrazione ordinaria, come soggetti distinti dal condominio in cui sono comprese le loro unità immobiliari di proprietà esclusiva, per il godimento delle quali sono obbligati a versare al condominio le rispettive quote di spese di amministrazione.

Nella situazione descritta ci si deve allora chiedere come sia possibile, con riguardo alle quote dovute da ciascun condomino, configurare una qualsiasi forma di prescrizione, tenuto conto che manca del tutto la distinzione fra soggetto creditore e soggetto debitore, che costituisce invece il presupposto essenziale per la prescrizione di un diritto di credito.