Il diritto condominiale preso sul serio: quando il conduttore ha il diritto di impugnare una delibera

L’articolo 1137 del Codice civile dispone che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento. Se la delibera rientra nella categoria delle delibere annullabili, per impugnarla è previsto un termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, mentre non esiste alcun termine per proporre l’impugnazione, se la delibera rientra fra quelle nulle.

In base alla disposizione di legge soltanto coloro che rivestono il ruolo di condòmini sono legittimati ad impugnare una delibera ed in effetti è proprio così. Ma esiste una importante eccezione a questa regola generale che riguarda la situazione del conduttore di una unità immobiliare, al quale viene riconosciuto il diritto di impugnare le delibere, ma solo quando hanno per oggetto il riscaldamento e il condizionamento dell’aria. Il motivo di questa previsione è evidente: è il conduttore che usufruisce del servizio centralizzato di riscaldamento e, laddove sia presente, anche di condizionamento dell’aria, rimborsandone al locatore l’intero costo di norma e quindi si vede attribuita anche la legittimazione ad intervenire alle assemblee per discutere e votare limitatamente a questi specifici servizi, al posto del locatore.

Questa è la ragione per cui – dopo che l’articolo 9 della legge 27 luglio 1978, numero 392 pone interamente a carico del conduttore (salvo patto contrario), insieme ad altre spese, quelle relative alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria – il successivo articolo 10 (dedicato alla «partecipazione del conduttore all’assemblea dei condòmini») stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; e che inoltre ha diritto di intervenire, senza però diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Può inoltre essere interessante evidenziare, dato che pochi sembrano saperlo, che la stessa disciplina vale anche qualora il rapporto di locazione riguarda un edificio non in regime di condominio. In sostanza quando un intero edificio appartiene ad un proprietario unico, che concede in locazione le unità immobiliari, i conduttori hanno il diritto di riunirsi in una apposita assemblea che deve essere convocata dal proprietario dell’edificio, ma può essere anche convocata da almeno tre conduttori; anche per l’assemblea dei conduttori si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del Codice civile sull’assemblea condominiale.

Anche se costituisce una evidente anomalia rispetto alla regola generale per cui le delibere che riguardano la gestione condominiale devono essere discusse ed adottate soltanto dagli effettivi condòmini, quella della partecipazione dei conduttori all’assemblea condominiale, seppure limitatamente alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, costituisce una regola costante nelle decisioni giurisprudenziali che da essa traggono l’importante conseguenza per cui il conduttore è anche legittimato ad impugnare le delibere su cui ha il diritto di votare.

In una delle ultime decisioni emesse in materia (Cassazione ordinanza 25 ottobre 2018, numero 27162) è stato ribadito come il diritto di prendere parte all'assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competano, per effetto dell'articolo 1137 (nonché dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) ai soli titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, e come questo avvenga anche in caso di locazione delle singole unità immobiliari, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per le quali, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, della legge 392/1978, la decisione e, quindi, la facoltà di adire l'autorità giudiziaria, spettano ai conduttori (Cassazione sentenza 23 gennaio 2012, numero 869; sentenza 22 aprile 1995, numero 4588; sentenza 18 agosto 1993, numero 8755).

Va inoltre precisato che il diritto, attribuito al conduttore dall'articolo 10, comma 1, di partecipare, in luogo del proprietario dell'appartamento, alle assemblee dei condòmini convocate per deliberare sulle spese di riscaldamento e condizionamento, ha carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio degli edifici e, quindi, non è suscettibile d'interpretazione estensiva (Cassazione sentenza 18 agosto 1993, numero 8755; sentenza 27 agosto 1986, numero 5238; sentenza 14 novembre 1981, numero 6031).