Il diritto condominiale preso sul serio: quando le spese per le piante private devono essere pagate da tutti

Le regole sulla ripartizione delle spese sono dettate dall’articolo 1123 del Codice civile. Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza ricadono su tutti i condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, a meno che non vi sia uno specifico accordo differente. Se però si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. E quando in un edificio vi siano beni comuni, come scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese dovute per la loro manutenzione restano a carico non di tutti ma solo del gruppo che ne trae utilità.

Le spese relative ai beni privati che sono compresi nell’edificio, invece, di norma devono essere pagate esclusivamente dai rispettivi proprietari.Questa regola però, come spesso avviene nei rapporti condominiali, può subire una deroga anche in casi in cui non vi sia stato un apposito accordo da parte dei condòmini e ovviamente l’eccezione trova la sua giustificazione nell’utilità che il bene, seppure di proprietà privata, produce a vantaggio di tutti.Questo caso eccezionale è quello delle piante ornamentali poste all’interno di un giardino privato che fa parte dell’edificio condominiale. Si applica, infatti, il principio secondo cui pure le spese (come quelle necessarie, ad esempio, per la potatura) relative agli alberi e alle piante ornamentali che insistono su un suolo di proprietà esclusiva compreso in un fabbricato in regime di condominio devono essere ripartite comunque fra tutti i condòmini, se contribuiscono al decoro architettonico dell’intero palazzo.

Questo principio viene giustificato osservando che le piante di alto fusto possono formare oggetto, nello stesso tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e, contemporaneamente, ai titolari delle unità immobiliari del palazzo, perché costituiscono componenti essenziali del decoro architettonico dell’intero fabbricato. E che, in tal caso, trova giustificazione l’obbligo di contribuzione, da parte di tutti i partecipanti al condominio, alle spese di potatura o di manutenzione degli alberi, comprese quelle necessarie per il loro abbattimento e reimpianto. È stato precisato in proposito che il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile, non è correlato necessariamente alla contitolarità del bene in questione e che può derivare pure dall’utilità che il bene stesso arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal loro regime di proprietà (Cassazione, 3666/1994 e 22573/2020).

Nella sua ultima decisione, la Suprema corte ha spiegato che le prescrizioni contenute nella concessione edilizia costituiscono un vincolo permanente, che i privati non possono rimuovere o modificare. Quando la concessione contiene l’impegno, nei confronti della Pubblica amministrazione, a non modificare la destinazione d’uso di un bene e a mettere a dimora un «congruo numero di alberature» del complesso immobiliare che costituisce il condominio, per decidere a chi compete la spesa relativa agli alberi, bisogna verificare se il vincolo di destinazione – a mettere a dimora il prescritto numero di alberature nel complesso immobiliare che costituisce il condominio – determina una situazione giuridica vantaggiosa per l’intero edificio, in collegamento con la proprietà esclusiva degli alberi del condomino a cui appartiene il giardino.

In sostanza, quando viene accertato che gli alberi, che rientrano nella proprietà esclusiva, per effetto del vincolo di destinazione, arrecano ai condòmini un’utilità nella forma di elemento ornamentale, allora viene pure confermato il loro concorso a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell’edificio, che è un bene comune tutelato dalla legge e di conseguenza tutti i partecipanti al condominio sono obbligati a contribuire alle spese per il loro abbattimento e reimpianto, dal momento che sono funzionali alla conservazione del decoro stesso. Lo stesso principio viene applicato in modo costante anche dalla giurisprudenza di merito (Tribunale di Roma, 30798/2018 e 17255/2021; Tribunale di Cosenza, 758/2022).