Il diritto condominiale preso sul serio:vizi nelle unità immobiliari private e azione contro il costruttore

Quando negli edifici condominiali si verificano vizi di costruzione la situazione più frequente è quella in cui i danni riguardano le parti comuni: in questo caso è l’amministratore che si rivolge al costruttore, se il termine della garanzia legale non è ancora decorso, per ottenere il risarcimento dei danni. Situazione diversa è invece quella in cui i vizi di costruzione riguardano tutte o alcune delle unità di proprietà privata che sono ricomprese nell’edificio condominiale: chi può agire allora per il risarcimento dei danni?

La risposta al problema è che in questo caso trova applicazione la regola secondo cui quando i vizi di costruzione presenti in un edificio in condominio riguardano soltanto gli appartamenti di proprietà privata e non anche le parti comuni, l’azione per ottenere il risarcimento dei danni da parte del venditore-costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 e dell’articolo 2058 del Codice civile, ha natura personale e può essere esercitata da qualsiasi titolare del bene oggetto della garanzia, senza alcuna necessità che al giudizio partecipino anche tutti gli altri condòmini.

Infatti l’azione risarcitoria può essere proposta solo dai proprietari delle unità danneggiate, dato che non sussiste una ipotesi di «litisconsorzio necessario» nei confronti degli altri partecipanti al condominio; e su questo assetto non produce alcuna conseguenza l’eventuale interferenza che si può presentare, in sede di esecuzione ed in maniera riflessa, tra il diritto al risarcimento del danno in forma specifica riconosciuto in una sentenza giudiziaria a favore del condomino danneggiato ed i diritti degli altri partecipanti al condominio - nel senso che i danneggiati devono avere il consenso degli altri condòmini per eseguire, nella proprietà comune, i lavori necessari per eliminare i difetti - dal momento che tale condizionamento dell’eseguibilità della pronuncia costituisce soltanto un limite intrinseco della pronuncia stessa, la cui utilità permane per chi l'ha richiesta ed ottenuta nello stesso modo di un diritto che deriva dal rapporto giuridico intercorso esclusivamente tra le parti in causa.

Il suo riconoscimento giudiziale, dal momento che è di per sé destinato ad operare solo nella sfera giuridica delle parte e, non incidendo su quella dei condòmini, a non collidere con essa, costituisce tuttavia un risultato giuridicamente apprezzabile, anche se la concreta esecuzione del comando giudiziale dopo richiede l'acquisizione del consenso degli stessi condòmini (Cassazione sentenza 5 marzo 2021, numero 6192 e sentenza 15 novembre 2006, numero 24301).

Va sottolineato che si tratta di una regola che ha ricevuto una applicazione costante nel tempo e senza deviazioni, come risulta da altre numerose decisioni:
- Cassazione sentenza 10 aprile 2000, numero 4485 (secondo cui l’azione di garanzia esercitata ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile ha natura personale e, quindi, può essere promossa da ciascun condomino senza la necessità che al giudizio partecipino gli altri comunisti, sia se i vizi denunziati riguardino la cosa comune, sia se investano unità immobiliari di proprietà esclusiva),
- Cassazione sentenza 22 giugno 1995, numero 7080 (in cui si legge che soggetto attivo del rapporto di responsabilità nei confronti dell’appaltatore, oltre al committente, è qualsiasi terzo che rimanga danneggiato dalla rovina o dai gravi difetti della costruzione; e che non ricorre una ipotesi di litisconsorzio necessario, perché l’azione di garanzia prevista dall’articolo 1669 del Codice civile ha natura personale e può essere fatta valere da qualsiasi titolare del bene oggetto della garanzia, senza la necessità che al giudizio partecipino gli altri comproprietari e questo vale anche quando si possa verificare, nella fase dell’esecuzione, una interferenza fra il diritto che viene riconosciuto al risarcimento del danno in forma specifica e i diritti degli altri comproprietari, se il danneggiato si deve procurare il consenso degli altri condomini per l’esecuzione dei lavori necessari per eliminare i difetti)
- e Cassazione sentenza 12 luglio 1994, numero 6537 (nella quale viene chiarito che il condominio rimane del tutto estraneo al rapporto giuridico oggetto della causa relativa al diritto alla garanzia da vizi dell’opera ed il conseguente diritto al risarcimento del danno quando i vizi in questione riguardano solo alcuni singoli appartamenti ubicati nel condominio e non anche le parti comuni, con la conseguenza che in tale ipotesi viene a mancare, prima ancora dell’inscindibilità, la stessa unicità, rispetto a più titolari, del rapporto giuridico oggetto della causa.

In questo caso infatti la sentenza emanata produce effetti favorevoli solo sulla sfera - e sulle situazioni giuridiche - dei titolari del diritto al risarcimento del danno connesso alla garanzia prevista dall’articolo 1669 del Codice civile e (produce effetti sfavorevoli su quella del venditore-costruttore, mentre non è diretta ad operare nei confronti dei condòmini, che quindi non hanno titolo a partecipare ad un giudizio relativo ad un rapporto giuridico a cui sono estranei; e semmai è soltanto nella fase dell’esecuzione - ma in modo indiretto - che si può verificare una interferenza tra il diritto riconosciuto in sentenza al risarcimento del danno in forma specifica e i diritti dei condòmini, nel senso che i danneggiati, se vogliono eseguire l’opera necessaria per eliminare i difetti, si devono procurare il consenso degli altri condòmini quando l’opera deve essere effettuata in una proprietà condominiale).

In quest’ultima sentenza viene anche evidenziato che, al di fuori delle ipotesi di litisconsorzio necessario di carattere processuale - che, pure quando siano previste dalla legge, sono eccezionali e, quando sono ispirate ad esigenze di economia processuale, presuppongono comunque una loro valutazione positiva da parte del giudice di primo grado - la partecipazione necessaria di più parti in un giudizio per esigenze di carattere sostanziale trova il suo presupposto ordinario nella deduzione in quel giudizio di un rapporto giuridico unico ed inscindibile con una pluralità di soggetti, riguardo al quale la decisione del giudice viene necessariamente ad incidere sulla situazione giuridica dei contitolari e quindi non è idonea a generare alcun risultato utile, se non viene pronunciata nei confronti di tutti gli interessati, mentre non sussiste un litisconsorzio necessario di natura sostanziale nel caso in cui al rapporto dedotto in giudizio sia estraneo un terzo, anche se può sorgere una interferenza indiretta fra l’esecuzione del comando giudiziale contenuto nella sentenza e la situazione giuridica del terzo, interferenza che comunque si può risolvere mediante l’accordo tra lo stesso terzo e chi si voglia avvalere della statuizione di condanna pronunciata in suo favore.