Il pagamento degli oneri condominiali non dimostra l’usucapione dell'immobile donato senza usufrutto

Il pagamento degli oneri condominiali straordinari in favore del condominio non costituisce presupposto per l'usucapione di un immobile, specie se sono assenti i presupposti formali e sostanziali collegati ad un atto di donazione avente ad oggetto la nuda proprietà.

La decisione della Suprema corte
La Cassazione con sentenza 9476 del 23 marzo 2022, in punto, ha enunciato due principi graduati di diritto:
•«in presenza di un contratto di donazione non ancora perfetto, per la mancanza della notificazione al donante dell’atto pubblico di accettazione del donatario, ai sensi dell’articolo 782, secondo comma, Codice civile, va riconosciuto in capo a colui che riceve la sola detenzione del bene non il possesso, trattandosi di negozio traslativo non ancora venuto ad esistenza in quanto privo dell’elemento conclusivo di una fattispecie a formazione progressiva» (sentenza 7821 del 2015);
•Ove su di un immobile coesistano il diritto del nudo proprietario e quello dell’usufruttuario, il possesso che acquista rilievo ai fini dell’usucapione è, in primo luogo, configurabile a favore dell’usufruttuario, il quale può esercitarlo anche a vantaggio del nudo proprietario, ampliandone il godimento anche attraverso la costituzione di servitù attive; peraltro, se il nudo proprietario ha, di fatto, la disponibilità del bene, possono assumere rilievo anche gli atti di possesso dal medesimo compiuti, l’esercizio dei quali costituisce onere probatorio della parte che lo invochi (sentenza 21231 del 2010).

La vicenda
Particolare e assai controverso è il fatto storico che porta all'emissione del provvedimento in commento, che possiamo sintetizzare affermando che un immobile era stato oggetto di donazione soltanto che il donatario (cioè colui che aveva ricevuto l'atto di liberalità) non aveva formalizzato l'accettazione.Si tratta di un “aspetto” non solo formale ma sostanziale, visto che l'articolo 728, comma II, Codice civile prescrive che chi riceva la donazione deve notificare ex post l'atto di accettazione al donante, (ed invero: «L’accettazione può essere fatta nell’atto stesso o con atto pubblico posteriore. In questo caso la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’atto di accettazione è notificato al donante»).

La notificazione al donante dell’accettazione per essere rituale oltre che dall’ufficiale giudiziario a norma dell'articolo 137 Codice procedura civile può essere eseguita anche a mezzo del servizio postale ex articolo 149 Codice procedura civile.Con il compimento del procedimento di notificazione si consegue la certezza legale della conoscenza dell’atto pubblico da parte del destinatario, ad ulteriore conferma della differenza sia con la disciplina di cui all’articolo 1335 Codice civile (dove si è ammessi a provare di essere, senza colpa, nell’impossibilità di averne notizia) sia con il generale precetto dell’articolo 1326 Codice civile (in tema di proposta e accettazione).

La notifica dell’accettazione
Da qui l'enunciazione del principio di diritto – contenuto nel corpo del “motivato” provvedimento in esame - secondo cui: «la notificazione dell’accettazione della donazione, prevista dall’articolo 782, secondo comma, Codice civile, per i casi in cui proposta ed accettazione siano contenuti in atti pubblici distinti deve eseguirsi in modo rituale e costituisce requisito indispensabile per la perfezione del relativo contratto che, pertanto, prima del suo verificarsi non può considerarsi ancora concluso».

Ritornando, invece ai presupposti per l'usucapione dell'immobile oggetto di contesta, i giudici di legittimità precisano che in caso di trasferimento della nuda proprietà con riserva di usufrutto il soggetto acquirente della nuda proprietà di un bene non consegue anche il possesso dello stesso che rimane invece in capo all’usufruttuario unico legittimato ad esercitare un potere di fatto sulla cosa. Per legittimare l'assunto è bastato richiamare, a tal riguardo, la previsione dell'articolo 982 Codice civile che attribuisce espressamente all’usufruttuario il diritto di conseguire il possesso della cosa e il disposto dell’articolo 1140, primo comma, Codice civile, che qualifica il possesso come il potere di fatto sul bene, individuando una relazione materiale con la cosa.

Conclusioni
In conclusione, il provvedimento chiosa riportando, da una parte, che in caso di donazione non perfezionata per mancata accettazione la relazione con il bene del - mancato - donatario è di detenzione e non di possesso; e, dall'altra parte, che in caso di trasferimento della nuda proprietà di un immobile, con riserva di usufrutto, non si trasferisce anche il possesso del bene medesimo.