Il pagamento tardivo del canone non libera l’affittuario dall’esecuzione dello sfratto

Il pagamento, in corso di sfratto, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento dell'inquilino specie se si siano già verificati altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi. Lo sottolinea il Tribunale di Roma con sentenza numero 5547 del 30 marzo 2021.

I fatti
Oggetto di scontro è la locazione di una porzione immobiliare ad uso commerciale cui, morto il conduttore, era subentrato il figlio previa pattuizione di una riduzione del canone annuo. A seguito di compravendita del bene non accompagnata da cessione del credito, però, la nuova proprietaria visti gli insoluti chiede la risoluzione del contratto per inadempimento e procede intimando lo sfratto per morosità. Riconsegnato l'immobile per ordine del giudice e corrisposte in misura ridotta le mensilità saltate, il Tribunale – pur cessata la materia del contendere – sancisce la risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore e dichiara la carenza di legittimazione attiva in ordine alla richiesta di liquidazione dei canoni maturati antecedentemente al rogito.

Il subentro del compratore
Con l'acquisto di un bene gravato da locazione, ricorda, scatta automaticamente il subentro del compratore nel contratto e nella posizione giuridica del locatore. Al nuovo titolare, quindi, può opporsi qualunque patto fra le parti originarie incluso – con riferimento alla vicenda – quello di riduzione del canone annuo registrato. Non era, tuttavia, opponibile il patto di riduzione successivo poiché registrato due mesi e mezzo dopo l'acquisto e proprio il giorno precedente l'udienza di convalida.

Se, pertanto, la proprietaria era legittimata ad attivarsi per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali dall'acquisto del bene, non lo era – pena un arricchimento indebito – a chiedere le differenze pregresse. D'altro canto, l'obbligo del nuovo proprietario/locatore di consentire il pieno godimento del bene sorge con l'acquisto mentre il diritto al canone è controprestazione che nasce con l'effetto traslativo del diritto di proprietà che rende l'acquirente al contempo proprietario e locatore. Nella controversia, l'acquirente avrebbe voluto sostituirsi alla precedente locatrice ma a che titolo, si chiede il Tribunale, i canoni si percepiscono se non in ragione dell'assolvimento dell'obbligazione di cedere al conduttore il possesso e la materiale disponibilità dell'immobile? A nessun titolo: finché non si è proprietari non si può cedere ciò che non ci appartiene.

L’adempimento tardivo del conduttore
Tanto chiarito, il giudice puntualizza che – nonostante il rilascio del bene – la corresponsione del canone era avvenuta solo dopo l'avvio dello sfratto dunque il conduttore era inadempiente. Non solo. L'eventuale pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione della causa, tiene a marcare, non sana la morosità intimata né la vicenda giuridica sull'inadempimento. Ad operare, è il principio dettato dal terzo comma dell'articolo 1453 del Codice civile per cui il debitore non può adempiere l'obbligazione dopo l'avvio della domanda di risoluzione del contratto.Infatti la purgazione della mora successiva alla richiesta di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non osta al vaglio della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento degli insoluti.

Di conseguenza, l'eventuale saldo in corso di causa di canoni ed altri importi scaduti non impedirà al giudice di accertare la gravità della violazione specie se preceduta da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nelle corresponsioni. L'esecuzione del contratto in buona fede, d'altronde, impone di evitare pregiudizi alla controparte pertanto la gravità dell'inadempimento di un contraente non andrà commisurata solo all'entità del danno (che potrebbe anche non sussistere) ma alla rilevanza della violazione in base alla comune volontà, natura e finalità del rapporto, interesse all'esatta tempestiva prestazione. Ed è evidente come i mancati pagamenti dei canoni penalizzino il proprietario causando un sensibile squilibrio del rapporto così giustificandone la risoluzione.