Il processo e la mediazione in condominio: con la riforma approvata si avvia una nuova stagione

La riforma del processo civile è uno degli obiettivi concordati con l’Unione europea per accedere alle risorse del Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr). In merito, il Parlamento ha approvato la legge 206 del 2021, che prevede una delega al Governo per l’efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie, nonché una serie di misure urgenti per la razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie e in materia di esecuzione forzata. La riforma della giustizia ha già avuto formale ingresso nel campo del “processo” condominiale con l'individuazione di un giudice ad hoc e si aspetta soltanto, dopo un primo rinvio (del 2021), l'entrata in vigore il 31 ottobre 2025.

Il decreto legislativo 13 luglio 2017, n. 116, contenente la riforma della magistratura onoraria (legge 28 febbraio 2020, numero 8 pubblicata sulla Gazzetta ufficiale numero 51 del 29 febbraio 2020 ha differito al 31 ottobre 2025) ha riconosciuto al nuovo al giudice monocratico, onorario una competenza generale in materia condominiale, per le liti definire tali ai sensi dell’articolo 71-quater delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile.La competenza per materia del Giudice onorario di pace (Gop, d'ora in avanti) è stata estesa anche per le cause affini a quelli tipicamente condominiali, come quelle riconducibili:
- alla comunione, in tema di impugnazione del regolamento e delle deliberazioni di cui agli articoli 1107 e 1109 del Codice civile;
- ai rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità;
- all'esercizio delle servitù prediali;
- allo stillicidio e di acque di cui al libro terzo, titolo II, Capo II, sezioni VIII e IX del Codice civile;
- all'occupazione e di invenzione di cui al libro terzo, titolo II, Capo III, sezione I del Codice civile;
- alle materie di cui al libro terzo, titolo II, Capo II, Sezione VII del Codice civile (rubricato Delle luci e delle vedute), fatta eccezione per quella delle distanze di cui agli articoli 905, 906 e 907 del medesimo codice;
-alle materie di cui al libro terzo, titolo II, Capo II, Sezione VI del Codice civile (rubricato Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi), fatta eccezione per quella delle distanze nelle costruzioni.

Al Gop sono state riconosciute anche competenze per cause di diritto reale, purché il valore della controversia, da determinarsi a norma dell’articolo 15 Codice procedura civile, non sia superiore a trentamila euro:
1) per le cause in materia di usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari;
2) per le cause in materia di riordinamento della proprietà rurale di cui al libro terzo, titolo II, Capo II, sezione II del Codice civile;
3) per le cause in materia di accessione;
4) per le cause in materia di superficie.

Le novità processuali e/o endoprocedimentali per le liti condominiali, in prospettiva, non sono però finite qui. Il Consiglio dei ministri, dando in data 28 settembre 2022 parere positivo ai due decreti legislativi di attuazione del nuovo processo civile e dell'Ufficio del processo in virtù della legge delega approvata in Parlamento il 26 novembre dello scorso anno (numero 206), incide ancora, seppure mediamente, nel tema qui in disamina. Sono due, in particolari, gli aspetti toccati dalla riforma del processo civile e che impegnano sia la fase preliminare all'instaurazione di una lite condominiale, quale quella della mediazione, che quella sostanziale del procedimento di impugnazione delle delibere assembleari di cui all'articolo 1137 Codice civile, almeno per quanto riguarda l'istanza per l'inibitoria cautelare.

Quanto al primo aspetto, va menzionato l'articolo 5-ter (Legittimazione in mediazione dell'amministratore di condominio) dello schema di decreto legislativo recante attuazione della legge 26 novembre 2021, numero 206 il quale prevede che: «L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del Codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa».

Ergo, l'amministratore è stato esonerato dall'obbligo di convocare l'assemblea dei condòmini già per chiedere di essere autorizzato ad avviare o a partecipare ad un procedimento di mediazione. Il suo dovere, d'ora in avanti, sarà quello di sottoporre all'adunanza dei condòmini solamente la proposta finale, per disporne l'accoglimento o meno, dietro il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi prefissati normativamente dalla citata norma processuale (e tanto, per inciso, indipendentemente, dunque, dalla materia trattata nello specifico).

Quanto al secondo aspetto, va menzionato il Libro IV, Titolo I, Capo III, del Codice di procedura civile, a cui è stata apportata anche la seguente modificazione all'articolo 669-octies, e segnatamente:
1) al sesto comma, dopo le parole «ai sensi dell'articolo 688» sono inserite le seguenti: «e ai provvedimenti di sospensione dell'efficacia delle delibere assembleari adottati ai sensi dell'articolo 1137, quarto comma, del Codice civile». Pertanto, il tenore definitivo della norma sarà il seguente: «Le disposizioni di cui al presente articolo e al primo comma dell’articolo 669-novies non si applicano ai provvedimenti di urgenza emessi ai sensi dell’articolo 700 e agli altri provvedimenti cautelari idonei ad anticipare gli effetti della sentenza di merito, previsti dal Codice civile o da leggi speciali, nonché ai provvedimenti emessi a seguito di denunzia di nuova opera o di danno temuto ai sensi dell’articolo 688, e ai provvedimenti di sospensione dell'efficacia delle delibere assembleari adottati ai sensi dell'articolo 1137, quarto comma, del Codice civile ma ciascuna parte può iniziare il giudizio di merito».

Il che, in buona sostanza, significa che il provvedimento cautelare di sospensione dell'esecuzione delle deliberazioni assunte anche dall'assemblea dei condòmini (oltre che da qualsiasi altro organo collegiale di associazioni, fondazioni, società) non perderà più efficacia in caso di estinzione del giudizio, anche quando la relativa domanda è stata proposta in corso di causa; ove non sia successivamente instaurato il giudizio di merito.Per la messa in esecuzione di queste ultime due “riforme” si dovrà attendere l’adozione di tutti i regolamenti e delle disposizioni attuative necessarie, i quali – secondo cronoprogramma – dovrebbero acquisire efficacia entro il secondo trimestre del 2023.