Il regolamento edilizio del Comune di Milano anticipa norme del condominio e ruolo dell’amministratore

Con l’articolo 11 del Regolamento entrato in vigore il 26 novembre 2014 il Comune di Milano - primo in Italia - ha introdotto elementi innovativi riguardo l'obbligo di manutenzione degli edifici, qui precisando, al primo comma, che: «I proprietari hanno l’obbligo di mantenere le costruzioni in condizioni di agibilità, di decoro, di idoneità igienica e di sicurezza socio-ambientale, assicurando tutti i necessari interventi».
La norma in considerazione prevede, inoltre, che «Qualora la mancanza delle condizioni di agibilità, decoro, igiene e di sicurezza urbana sia di portata tale da comportare pericolo per la pubblica incolumità, l’igiene pubblica o la sicurezza socio-ambientale, trovano applicazione tutte le disposizioni vigenti in materia edilizia, sanitaria e di sicurezza urbana al fine di adottare gli opportuni provvedimenti, anche contingibili e urgenti».

È un dovere la manutenzione
La manutenzione degli edifici non è, dunque, solo una opportunità che si sviluppa grazie al ricorso dei bonus fiscali (tra tutti, il superbonus) ma anche un dovere inalienabile in capo ai condòmini (alias i proprietari degli immobili ubicati all'interno dell'edificio condominiale), rispetto al quale assume importanza il ruolo dell'amministratore del condominio per gli edifici così organizzati.La disposizione in commento, invero, sembra ricordare un'altra gemella ma di rilievo nazionale, quale quella contenuta nell'articolo 5 sexies (Disposizioni urgenti per gli edifici condominiali degradati o ubicati in aree degradate) del decreto-legge 18 aprile 2019, numero 32 (cosiddetto sblocca cantieri).

In questo caso la disposizione costituita da tre commi prevede la possibilità per il Sindaco in applicazione dell'articolo 50 del Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali, decreto legislativo 267 del 18 agosto 2000 di emettere ordinanza di dichiarazione di degrado di edifici condominiali; successivamente alla dichiarazione di degrado da parte del Sindaco, l'autorità giudiziaria nomina, ove ricorrano le condizioni di cui al quarto comma dell'articolo 1105 Codice civile, un amministratore giudiziario. L'amministratore così nominato assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea.

Il fascicolo del fabbricato
Orbene, risulta evidente che per monitorare la manutenzione ed evitare la decadenza del fabbricato è necessario implementare i dati del «registro anagrafe sicurezza» di cui all'articolo 1129, comma 6, Codice civile (novellato dalla legge 220 del 2012) ovvero del famigerato e/o altrimenti denominato «fascicolo del fabbricato».Di questo ultimo documento parla anche il regolamento edilizio del Comune di Milano, in seno all'articolo 47 del testo stabilendo che il proprietario o l'amministratore, nel caso di condomìni, sono tenuti a costituirlo e mantenerlo (il predetto fascicolo del fabbricato) per ogni edificio che sia privato o pubblico.

All'interno del fascicolo, in particolare, è stato prevista la costituzione di un contenuto tipico organizzato in tre sezioni: quella relativa all' 1) «identificazione dell'edificio» dal punto di vista giuridico e catastale; quella inerente la 2) «struttura edilizia» di cui esso consta; e, infine, la parte correlata alla 3) «sicurezza e all'impiantistica».Il regolamento edilizio del Comune di Milano, così strutturato, sembra allora fare incetta - anche con fare pioneristico - dei principi che governano le policy in tema di proprietà privata superando brillantemente anche le resistenze giurisprudenziali pregresse o coeve alla stessa relativa pubblicazione (tra le tante, Tar Lazio sentenza 13 novembre 2006 n° 12320; Corte Costituzionale sentenza del 15 ottobre 2003 numero 315).

La pronuncia più recente
A conferma di tale assunto, basti leggere la sentenza del Tar Lombardia 852 del 15 aprile 2022.In questi termini, i giudici amministrativi lombardi hanno riconosciuto la perfetta legittimità dell'articolo 11 del testo in commento, anche in ragione del richiamo al citato articolo 47 (sul fascicolo del fabbricato), penalizzando la disposizione solo nella parte in cui prevede l'obbligo da parte dei notai di attestare la presenza per l'immobile compravenduto con riguardo alla presenza o meno del certificato di idoneità statica.

Trattandosi di aspetto afferente a profili di matrice civilistica, in quanto incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre – così segnatamente soggiunge il provvedimento in esame - nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale, poiché «l'ordinamento del diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull'esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l'uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell'ordinamento civile, quindi, identifica un'area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione» (Corte costituzionale, sentenza 138 del 6 luglio 2021; sentenza 113 del 31 maggio 2018).

In questo caso, l'ente locale meneghino è andato troppo avanti rispetto quanto sarebbe stato lecito aspettarsi. Resta la previsione e, come è stato detto, «Il cambiamento inizia quando qualcuno vede il passo successivo» (Willim Drayton)