Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione non deve riportare tutte le somme dovute

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all’ordinanza di Cassazione civile, sezione seconda, numero 9544 del 7 aprile 2023.

Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, può essere impugnato ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, in quanto costituirebbe altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo «un nuovo fatto costitutivo del credito» stesso, stante la vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dall’articolo 1137, comma 1, del Codice civile e la conseguente sua idoneità a far insorgere l’obbligazione e la relativa prova.

La decisione in commento richiama completamente la sentenza 20006 del 24 settembre 2020, della quale è stato relatore il consigliere Antonio Scarpa ed è decisamente convincente. Aldilà delle apparenze, infatti, la Corte suprema ha manifestato giusta cura per l’osservanza dei principi di trasparenza e ricostruibilità del rendiconto, che deve garantire anche al condomino non avvezzo alla lettura dei bilanci la possibilità di intendere agevolmente ogni aspetto della gestione e dei suoi rapporti di dare e avere con il condominio. Altrettanto convincente è il richiamo all’articolo 1193 del Codice civile che attribuisce al creditore la potestà e anche l’onere di colmare la mancata indicazione della causale del pagamento da parte del condomino, non già in base alla sua libera imputazione ma seguendo i criteri di imputazione dettati dalla legge.

L’amministratore quindi può accettare pagamenti in acconto o privi di precisa causale, ma deve immediatamente fissare l’imputazione di ogni pagamento, cancellando qualunque incertezza. Occorre intendere che gli amministratori tendono a «riportare a nuovo» i debiti pregressi del condomino moroso soprattutto per ottime ragioni e per evitare di incappare nella prescrizione quinquennale. Si ricorda che al credito del condominio nei confronti dei condòmini per i contributi condominiali si applica, stante la loro natura periodica, la prescrizione quinquennale prevista dall’articolo 2948, numero 4, del Codice civile (così Cassazione, sezione 2, 4489/2014), talché non fa male l’amministratore che si preoccupa di rinverdire le richieste di pagamento.

Occorre però che il richiamo sia limpido e trasparente, così da evitare equivoci e duplicazioni della stessa richiesta. In questa ottica non basta che sia segnalato genericamente con l’espressione “conguaglio gestioni precedenti” ed è necessario il chiaro riferimento alle gestioni nelle quali l’antico debito sia insorto, con la specificazione dei versamenti che si contabilizzano. Per prudenza, sarebbe preferibile ricordare che la prescrizione quinquennale dei debiti del condomino moroso deve rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto, che costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino. Pertanto, piuttosto che alla pletorica confezione degli stati di riparto, appare prudente affidarsi a vere e proprie diffide di pagamento, aggirando incertezze ed evitando di agevolare le contestazioni.