Il supercondominio può chiedere il pagamento degli oneri direttamente ai singoli comproprietari

Un caso molto interessante. Un supercondominio chiedeva e otteneva dal Tribunale di Verbania un decreto ingiuntivo nei confronti di uno degli stabili che lo compongono, per ottenere il pagamento di spese inerenti l'impianto di riscaldamento centralizzato, comune a più edifici. Il condominio ingiunto proponeva quindi opposizione, sostenendo di non essere tenuto a pagare, in quanto i veri comproprietari di un supercondominio non sono gli edifici che lo formano, ma i singoli condòmini di ciascun stabile. Il Tribunale di Verbania con la sentenza 199/2016 dava però pienamente ragione al supercondominio, affermando che, all'interno di esso, spetta a ciascun condominio la rappresentanza attiva e passiva di tutti i suoi comproprietari.

In seguito, la Corte d'appello di Torino dichiarava adirittura inammissibile l'impugnazione del condominio “moroso”, spiegando che il pagamento delle spese relative all'impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto all'amministratore del condominio in questione, quale legittimo rappresentante in giudizio di tutti i suoi condòmini.Colpo di scena. La Cassazione con la recente ordinanza 22954 del 22 luglio 2022 ha annullato le precedenti pronunce e ha stabilito alcuni innovativi principi.

Ai fini della costituzione di un supercondominio è sufficiente che i singoli stabili abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'elenco che si desume dall'articolo 1117 del Codice civile (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la pattumiera, l'alloggio per il portiere).In tal modo, ciascuno condòmino dei singoli edifici, da un lato, è proprietario pro quota delle parti comuni del supercondominio e, dall'altro, è tenuto a versare gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.Il supercondominio perciò riunisce entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni. Ad esso va quindi applicata la disciplina specifica del condominio, anziché quella più generale della comunione.

Infatti, il supercondominio non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente tutti i condòmini di tutti gli stabili che lo compongono.Di conseguenza, le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli comproprietari degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. In conclusione, l'amministratore del supercondominio potrà e dovrà richiedere il pagamento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condòmini dei vari stabili.

La Cassazione ha infine statuito, sempre con la citata ordinanza, che è nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio, la quale preveda che l'assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli stabili ovvero dai singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun edificio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, visto che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio.