Impossibile richiedere al condominio il canone Cosap su griglie e intercapedini solo per alcuni anni

Ultimamente più di una pronuncia della Cassazione ha riguardato somme richieste ai condomìni da Roma Capitale a titolo di Cosap riferito a griglie e intercapedini presenti sui marciapiedi antistanti l’edificio. Soffermandoci su una delle pronunce di legittimità, la 10430/23 depositata il 19 aprile, è interessante ripercorrere la vicenda, a beneficio di altri edifici che dovessero trovarsi in analoghe situazioni. In estrema sintesi, la Suprema corte conferma che il canone Cosap - in caso di griglie e intercapedini esistenti sin dall’edificazione dello stabile - non è dovuto e in ogni caso non può essere richiesto solo per alcune annualità se non è giustificato da una concessione. Il Cosap è il canone che si deve pagare per le occupazioni permanenti e temporanee realizzate nelle strade, nei corsi, nelle piazze, nei mercati, nelle aree a verde e, comunque, su suolo demaniale o su patrimonio indisponibile del Comune.

Nel caso sottoposto alla Suprema corte, al condominio erano state richieste somme nel 2012 e solo per alcuni periodi di tempo. Rivoltosi al Tribunale, lo stabile aveva visto riconosciute le sue ragioni in primo grado, non così in appello di cui contestava le risultanze, in particolare l’assunto per il quale presupposto dell’applicazione del Cosap è il mero fatto - scriveva la Corte territoriale - dell’occupazione del suolo pubblico. A prescindere dalle ragioni dell’occupazione o dal rilascio della concessione, per cui le griglie e le intercapedini poste sul marciapiede destinato al pubblico passaggio erano da ritenersi soggette al pagamento del canone. E, insistendo sul marciapiede, dovevano essere considerate aree private sottoposte a servitù di pubblico passaggio.

La Corte puntualizza aspetti importanti. Innanzitutto che il Cosap non è un’imposta ma un’entrata patrimoniale privatistica, dovuta in ragione di una concessione, reale o presunta, dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici per l’occupazione di suolo pubblico (Cassazione, 1435/2018; Cassazione, 24541/2019; Cassazione, 7188/2022). Concessione non sussistente qualora i manufatti siano presenti sin dall’edificazione. Ora se il pagamento non è dovuto sin dall’edificazione, si deve ritenere impossibile richiederlo in seguito se non sono sopraggiunte novità di sorta.

Nell’ambito dei rapporti di durata e delle obbligazioni periodiche - ricordano i giudici - è precluso il riesame del giudicato sulle stesse questioni in un nuovo processo. Dunque, se le griglie o le intercapedini sono state edificate insieme all’edificio e il Cosap, da quando è stato istituito, non è mai stato pagato, se successivamente il marciapiede diventa di pubblico passaggio il canone non può essere richiesto. Ciò perché quando l’ente pubblico ottiene l’area, o quando si forma la servitù di pubblico passaggio, in realtà il bene era già gravato dalla griglia. Quindi, viene dato alla collettività già limitato e già gravato. È il privato che concede l’area al pubblico e quindi non è corretto che il Comune chieda un corrispettivo supplementare.