L’abuso sulle parti comuni non va contestato al condominio ma ai singoli condòmini

La profonda convinzione di vivere in una casa confacente alle proprie esigenze, improvvisamente viene turbata dalla rivelazione dei suoi vizi e da quanto essi possano far insorgere gravi controversie. L'idea di perfezione si scontra inevitabilmente con i crismi giuridici. Ad oggi non è più possibile guardare gli edifici senza collegarli mentalmente alle congiunture legali, la conformità urbanistico-edilizia del proprio immobile è diventata, difatti, un aspetto imprescindibile in diverse circostanze. Quali? Sicuramente in tutti i casi in cui si vogliano realizzare interventi edili, in casi di richiesta di agevolazioni fiscali per l'ottenimento di bonus e, dal 2010, risolutamente in casi di compravendita, dunque di rogito, surroga o accensione di un mutuo.

Fondamentale, dunque, è diventato eseguire, in tutti i casi sopra citati, una verifica preliminare della legittimità del bene, quindi della corrispondenza dello stato di fatto con quanto assentito dai procedimenti delle amministrazioni comunali di competenza (titoli abilitativi - Tue «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia»). La conformità viene valutata con riferimento a tutto il quadro di disciplina, ivi compresa la normativa di settore. La regolarità edilizia sarà, dunque, determinata dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'immobile o sull'unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Se un immobile è stato costruito in un'epoca in cui il titolo abilitativo non era obbligatorio, occorre rifarsi allo stato legittimo degli immobili, ossia quello desumibile dalle informazioni catastali di impianto o da altri documenti probanti,come i documenti d'archivio, le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, o altri atti, pubblici o privati, di cui sia dimostrata la provenienza. Sono molteplici i casi in cui si rende necessario soffermarsi sullo storico edilizio di un edificio, basti pensare all'incommensurabile numero di abusi edilizi presenti sui condomìni, che solo nel momento in cui si è obbligati a fare i conti con la burocrazia ci si rende davvero conto della gravità che questi portano alla luce.

Il meccanismo di efficientamento della procedura di verifica della conformità passa sicuramente attraverso il maggior coinvolgimento della responsabilità di un tecnico professionista abilitato, il quale deve garantire assoluta trasparenza, presupposto che gioca un ruolo sostanziale ed imprescindibile ai fini di una completa comprensione da parte del committente, nonché il responsabile dell'abuso.Oggi questo iter procedurale si guarda ancora con un certo sospetto formulando dubbi sulla serietà dell'argomento, ma se si è compreso seriamente che cosa governa l'edilizia, come si può anelare al non coinvolgimento nella questione?

Chiaro è che gli edifici non possono più trasmettere gli sforzi richiesti dalla loro costruzione e manutenzione, si troverebbe la cosa più facile se gli elementi architettonici fossero ancora esplicitamente legati a ciò che esprimono. Le abitazioni hanno vegliato per anni sull'identità dei loro proprietari e del loro terreno, ma all'occorrenza potrebbero diventare delle vere e proprie estranee e necessariamente occorrerà ripristinarle in modo da non incorrere in problematiche edilizie di sorta.

Spesso vengono modificate le proprie case senza saper di commettere un errore, l'intervento appare così innocuo da non destare sospetto sulla possibilità di doverlo dichiarare e attendere un'autorizzazione. Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Per riconoscere l'entità dell'abuso che insiste sul condominio è importante, quindi, comprenderne la tipologia.

Di seguito i casi, più o meno gravi, che non permetterebbero il rilascio di una conformità edilizia:
•immobile realizzato in assenza di titolo abilitativo quindi senza alcun provvedimento amministrativo;
•modifiche di facciata e aumento della volumetria dell'immobile senza autorizzazione;
•modifiche alla propria unità immobiliare che compromettono le parti comuni senza autorizzazione.

In merito a quest'ultimo punto è necessario puntualizzare che, da un punto di vista privatistico, in alcuni casi, il condomino può eseguire lavori sulle parti comuni per ottenere un migliore utilizzo a favore del proprio immobile ma a due condizioni: - non deve alterare la destinazione comune della parte oggetto dei lavori; - non deve impedire il pari utilizzo della parte stessa agli altri condòmini secondo il loro diritto.Ad esempio, il singolo condomino, previa autorizzazione, avrebbe il diritto di costruire una canna fumaria lungo il muro condominiale dal lato del cortile, purché l'opera sia diretta ad evitare la diffusione dei fumi di cottura (di un ristorante, per esempio), esternalità che inciderebbe in modo notevolmente negativo sulle condizioni di vita di tutti i condòmini.

È bene, però, fare chiarezza sul fatto che le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà del condominio, ma dei singoli condòmini e, pertanto, la misura volta a chiudere l’abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condòmini, in quanto unici comproprietari delle stesse. È il responsabile dell’abuso, quindi, a doversi attivare per ripristinare o sanare il suo illecito intervento, il condominio altro non è che un mero ente di gestione.

I casi di interventi non autorizzati che comportano un abuso sono chiaramente molteplici, ma se dovessimo raccogliere i più consueti, si riassumerebbero come qui di seguito:
•l’apertura, la chiusura, lo spostamento di una finestra o la sua modifica dimensionale;
•la realizzazione di una veranda sul balcone o sul terrazzo;
•la modifica di un balcone, come il suo ampliamento, per esempio, o la realizzazione di un ripostiglio su una parte di esso;
•gli interventi sul lastrico solare, come la pavimentazione, un gazebo, dei muretti perimetrali o la creazione di nuovi locali;
•le tettoie;
•l'ampliamento di un'unità immobiliare verso una parte di proprietà comune, come il pianerottolo, il sottotetto, parti di corridoio comune, i locali per i servizi igienici a servizio del condominio, i ripostigli comuni, il cortile oppure i locali tecnici nei piani interrati.

Non sempre è possibile sanare le tipologie di abusi citati ed a volte è necessario ripristinare con lo stato di fatto con una demolizione così come autorizzato dall’ultimo progetto depositato in Comune. Nei casi, invece, in cui è possibile farlo, occorre identificare e analizzare accuratamente la casistica, verificando in maniera puntuale lo storico dell'unità immobiliare in questione. Nello specifico, per gli interventi edilizi realizzati in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, ossia dal permesso di costruire, oppure in assenza di segnalazione certificata di inizio attività articolo 23, comma 1 Dpr 380/2001, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

La sanatoria edilizia presenta pertanto dei requisiti molto stringenti e, quando applicata, consentirebbe di fatto la legittimazione tardiva di opere originariamente abusive, ma successivamente divenute conformi alle norme edilizie e agli strumenti urbanistici grazie ad una vera e propria evoluzione normativa. Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio. (articoli 36 e 37 Tue).

Chiaro è che per quel che riguarda il diritto amministrativo, gli illeciti edilizi sono permanenti e, quindi, la violazione di una norma edilizia è una violazione che permane nel tempo fino al momento in cui essa non venga rimossa oppure fino al momento in cui si ottenga la sanatoria. La presentazione delle pratiche finalizzate all'assolvimento dell'abuso edilizio, nella maggior parte dei casi, dovrà essere accompagnata da una dichiarazione di assenso del condominio in approvazione degli interventi edilizi oggetto di sanatoria.Dal punto di vista amministrativo, vengono applicate delle sanzioni di carattere edilizio sulla base di regole oggettive ed univoche (articolo 44 del Testo unico dell’edilizia Dpr 380/01).

Esse si contraddistinguono in base ai seguenti casi:
•per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o con permesso concesso e successivamente annullato, in totale difformità o con variazioni essenziali, la sanzione consiste nella demolizione;
•per gli interventi, invece, eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la sanzione consiste sempre nella demolizione ma, quando la demolizione non può essere effettuata si può applicare una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di costruzione dell’opera realizzata in difformità, se ad uso residenziale e pari al doppio del valore venale, determinato dalla Agenzia del territorio, per le opere ad uso diverso da quello residenziale;
•non si applica, infine, la sanzione demolitoria, quando, nei casi di parziale difformità dal titolo, si è in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali (articolo 34, comma 2-ter, Testo unico edilizia).

Tale esclusione non opera però per gli interventi eseguiti su immobili vincolati quando siano eseguiti in difformità dalle relative autorizzazioni delle autorità di vincolo.Le sanzioni dovranno essere espletate in concomitanza della presentazione della pratica edilizia di sanatoria. Sicuramente non mancano le ragioni per guardare con sospetto l'argomento, una simile austerità è una costante storica nel mondo dell'edilizia e del diritto amministrativo, ma se si provasse ad estraniarsi dalla questione e se ci si affidasse sin dal principio ad un tecnico professionista esperto, sicuramente si darebbe una lezione “beffarda” al rischio di incappare in quel vortice di meccanismi giurisprudenziali.