L’amministratore deve indicare chiaramente nel contratto il compenso che dovrà essergli corrisposto

La specificazione del compenso è un elemento essenziale del contratto di amministrazione che non tollera equipollenti, come l’approvazione del bilancio nel quale è ricompreso. Per ottenerne il riconoscimento, non basta richiamarlo nel bilancio ma è necessario che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della sua nomina o della conferma, specifichi in modo analitico l’importo per l’attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria. Al fine di garantire la massima trasparenza ai condòmini, a pena di nullità della nomina stessa (articolo 1129, comma 14 del Codice civile, novellato dalla legge 220/2012).

Come sostenuto anche dalla giurisprudenza di legittimità, la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale richiede la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo a un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale dell’analitica determinazione del corrispettivo che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cassazione, sentenza 12927/2022).

Recentemente anche la Corte di appello di Palermo ( sentenza 1792/2022 ) si è uniformata a questo orientamento e ha, conseguentemente, accolto parzialmente l’appello proposto da un amministratore avverso alla sentenza di primo grado con cui il Tribunale aveva accolto l’opposizione del condominio al decreto ingiuntivo con il quale gli era stato intimato di pagare al professionista compensi per anni pregressi contenuti in bilanci approvati dall’assemblea. Il condominio si era opposto al decreto perché riteneva non provata la pretesa creditoria, non essendo sufficiente l’approvazione dei bilanci in assenza di un’indicazione, da parte dell’amministratore, dell’ammontare del proprio compenso all’atto della nomina o della conferma così come richiesto dall’articolo 1129 del Codice civile («L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta»).

Alla luce della documentazione esibita (verbali di approvazione dei bilanci contenenti il compenso dell’amministratore e di nomina/conferma dello stesso) e dei princìpi esposti, la Corte d’appello ha ritenuto dovuti solamente i compensi maturati anteriormente all’entrata in vigore dell’articolo 1129 (18 giugno 2013). In questo caso l’approvazione del bilancio consuntivo da parte dell’assemblea costituiva idonea prova del credito maturato. Per i crediti successivi a questa data, l’amministratore avrebbe dovuto indicare specificamente il compenso. L’appello veniva, dunque, parzialmente accolto e la sentenza riformata nel senso che, ferma restando la revoca del decreto ingiuntivo opposto, il condominio veniva condannato al pagamento, in favore dell’ex amministratore, dei soli compensi maturati fino al 18 giugno 2013, oltre interessi come per legge e venivano compensate le spese di giudizio.