L'amministratore firma il rinnovo della fornitura di energia elettrica solo con il sì dell’assemblea

La sottoscrizione da parte dell'amministratore del condominio di un nuovo contratto per la fornitura di energia elettrica o per la variazione dello stesso è un atto di straordinaria amministrazione che per la sua validità necessita di una delibera assembleare ad hoc che autorizza l'amministratore alla sottoscrizione o di una successiva ratifica. Lo ha affermato il Tribunale di Catania con la sentenza 3719/2020, pubblicata il 9 novembre 2020.

La vicenda
La lite parte dal giudizio promosso da una società, proprietaria di settanta unità attrezzate, nonché di sale ristorante, bar e sale congressi facenti parte di un condominio adibito a residenza turistico-alberghiera, la quale agiva in giudizio chiedendo al Tribunale che venisse annullata una delibera assunta dall'assemblea condominiale che aveva autorizzato l'amministratore a stipulare un nuovo contratto per la fornitura di energia elettrica e ratificato tre contratti in precedenza stipulati dallo stesso amministratore senza la preventiva autorizzazione assembleare.

La società impugnante deduceva l'illegittimità della delibera per essere stata assunta con un numero di voti inferiori al quorum previsto dalla legge. Il condominio si difendeva sostenendo che, anche se la delibera fosse stata ritenuta invalida per violazione del quorum necessario, essendo la stipula di un nuovo contratto per la fornitura di energia elettrica un atto di ordinaria amministrazione, l'amministratore non necessitava di nessuna preventiva autorizzazione e/o di una successiva ratifica da parte dell'assemblea.

I quorum necessari
Per il Tribunale etneo, poiché oggetto della domanda della condòmina non era la legittimità dell'operato dell'amministratore del condominio, ma la legittimità o meno della delibera impugnata in quanto assunta con il voto di condòmini proprietari di un numero di millesimi insufficiente da quello previsto dalla legge, l'ha accolta. Secondo il giudicante, rientra nei compiti dell'amministratore quello di verificare l'esatta esecuzione dei rapporti e dei contratti pendenti e il loro corretto adempimento, ma non anche la firma di un nuovo contratto o la revisione di uno già esistente, che, contrariamente a quanto affermato dal condominio, è un atto di straordinaria amministrazione che necessita di una valida delibera autorizzativa da parte dell'assemblea condominiale o di una successiva ratifica, cosa che nel caso di specie non era avvenuta, in quanto la delibera era illegittima essendo stata assunta con un quorum insufficiente rispetto a quello previsto dalla legge.

Conclusioni
Come affermato dalla Cassazione con la sentenza 8233/2007, ha ricordato il Tribunale, il legislatore con il comma 4 dell'articolo 1130 del Codice civile, obbligando l'amministratore del condominio ad eseguire gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio, ha chiaramente inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile. Tra questi non può rientrare il contratto per la fornitura dell'energica elettrica, non avendo esso scopi conservativi ai quali fa riferimento l'articolo 1130 del Codice civile.