L'appalto all'impresa non esonera il condominio dal dovere di custodia

La Corte di appello di Napoli nella sentenza 4008, pubblicata il 28 ottobre 2021 si sofferma sull'interessante argomento della responsabilità del condominio-committente per i danni causati a terzi durante l'esecuzione del contratto di appalto. La questione si incentra sul seguente interrogativo: se la consegna del bene all'appaltatore liberi o meno il committente dalla responsabilità custodiale. La giurisprudenza prevalente asserisce che ciò che assume rilevanza è l'integralità o meno del trasferimento dal committente all'appaltatore del potere di fatto sull'immobile sul quale si andranno ad eseguire i lavori. Se è integrale, l'appaltatore sarà l'unico responsabile per i danni originati dal bene in relazione alle opere eseguite.

Il caso
Una condomina conveniva dinnanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sezione distaccata di Caserta) il proprio condominio per sentirlo condannare alla esecuzione delle opere volte alla eliminazione delle infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dal terrazzo di copertura comune a danno della sua abitazione. Il condominio si opponeva alle avverse pretese ed otteneva la chiamata in causa dell'impresa appaltatrice dei lavori di rifacimento del terrazzo ai fini della manleva. L'impresa, dal suo canto, negava ogni addebito ribadendo di aver realizzato le opere manutentive alla copertura terminale dell'edificio a perfetta regola d'arte. Il tribunale condannava l'impresa appaltatrice a rieseguire i lavori indicati nella perizia d'ufficio e non riconosceva alcuna responsabilità in capo al condominio.

Il secondo grado
La condomina impugnava la sentenza nella parte in cui il primo giudice aveva omesso di riconoscere la responsabilità oggettiva prevista dall'articolo 2051 Codice civile a carico del condominio. Quest'ultimo, resisteva all'appello mentre l'impresa di costruzioni restava contumace. Il tribunale sammaritano aveva accolto parzialmente la domanda della condomina. Da un lato, aveva condannato il terzo chiamato (l'impresa) ad eseguire i lavori indicati dalla consulenza d'ufficio (e a risarcire i danni e rimborsare le spese) tenendo integralmente indenne il condominio, dall'altro, aveva omesso di condannare il condominio per cui veniva tenuto esente da qualsiasi responsabilità. Articolando una unica censura, l'appellante chiedeva la riforma della sentenza impugnata con condanna del condominio, in via esclusiva o, in subordine, in solido con l'impresa, ad eseguire i lavori dettagliati dalla consulenza d'ufficio e a risarcire i danni subiti e subendi al suo appartamento.

Le ragioni decisorie
La Corte di appello di Napoli, con la sentenza in esame, ha ritenuto meritevole di accoglimento il gravame. L'appellante aveva evidenziato l'errore in cui era incorso il giudice di prime cure in quanto, disattendendo l'articolo 2051 Codice civile, aveva escluso la responsabilità oggettiva in capo al condominio. La Corte partenopea ha chiarito che il dovere custodiale contemplato dall'articolo 2051 Codice civile grava sul soggetto che a qualsiasi titolo esplica un effettivo potere fisico sulla cosa in relazione all'obbligo di vigilare in modo da impedire che si procurino danni a terzi.

Il condominio, dunque, ha il dovere di custodire l'integrità delle parti comuni fra cui il terrazzo di copertura dell'edificio condominiale. Il dovere di custodia e vigilanza non viene meno se il condominio affida ad una impresa la manutenzione del terrazzo di copertura. Ancor più nel caso in cui non è dedotto né provato il totale trasferimento del potere di fatto sulla cosa comune restando il committente onerato dalla responsabilità oggettiva prevista dall'articolo 2051 Codice civile il cui limite è rinvenibile esclusivamente nel caso fortuito. Sul condominio ricade un binomio di obblighi, quello risarcitorio e manutentivo (deve rimuovere le cause da cui si originano i danni a discapito delle proprietà esclusive comprese nello stabile).

In definitiva, la Corte ha riformato parzialmente la sentenza gravata condannando il condominio, in solido con l'impresa, alla esecuzione delle manutenzioni necessarie per la eliminazione delle cause infiltrative provenienti dal terrazzo di copertura (nel rispetto delle indicazioni contenute nella perizia d'ufficio) e al risarcimento dei danni causati alla abitazione della condomina.

Notazioni conclusive
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere aveva sposato l'orientamento giurisprudenziale più restrittivo secondo il quale «di regola l'appaltatore deve ritenersi unico responsabile». Tuttavia, la giurisprudenza maggioritaria di legittimità sostiene un differente principio. Ribadisce che qualora l'appalto non comporti il totale trasferimento all'impresa esecutrice del potere di fatto sull'immobile, per il detentore, che continua ad esercitare il potere, non viene meno il dovere di custodia per cui permane la corresponsabilità prevista dall'articolo 2051 Codice civile (fra le tante, Cassazione 7553/2021, 21938/2015, 15734/2011, 16126/2009, 25251/2008, 8096/2006, 19474/2005 e 2298/2004).

Il committente resta nel possesso e nella giuridica detenzione del bene oggetto dell'appalto e ne può disporre, giuridicamente e materialmente, conservando sempre il potere di impartire direttive all'appaltatore riguardo alle opere da eseguire. Mantiene sempre la custodia del bene oggetto dell'appalto. Perciò, l'affidamento dei lavori manutentivi ad un appaltatore non comporta, per il condominio, l'assoluta dismissione del potere di fatto sull'immobile. Permane - anche durante i lavori - la detenzione del terrazzo, e quindi la sua custodia e vigilanza, in potere del condominio il quale la esercita mediante l'amministratore ausiliato dal direttore dei lavori. Anche in corso d'opera il condominio deve proseguire nella vigilanza sui beni di sua proprietà, in particolare se trattasi di coperture dell'edificio, non solo per verificare l'esatta esecuzione dei lavori commissionati (onere del direttore dei lavori), ma anche per preservare le proprietà esclusive dei condòmini che abitano immediatamente al disotto della copertura oggetto di intervento (onere dell'amministratore).

Il condominio risponderà dei danni subiti dai condòmini nelle proprietà esclusive sebbene essi siano addebitabili a difetti costruttivi, difformità esecutive, esecuzioni erronee, negligenze od omissioni dell'appaltatore. Chi ha la custodia di un bene comune risponde dei danni che causa. La responsabilità sussiste in relazione a tutti i danni dallo stesso provocati sia per la natura intrinseca che per l'insorgenza di agenti dannosi. È una responsabilità extracontrattuale oggettiva (ovvero senza colpa) nel senso che prescinde dall'accertamento del carattere colposo dell'attività o del comportamento del custode e ha natura oggettiva, quindi legata alla esistenza del nesso causale fra cosa ed evento.